PLU de Vence (06140)

L’essentiel sur l’urbanisme à Vence

Vence, 19 917 habitants, occupe 39,4 km² des Alpes-Maritimes (06), soit 505 habitants au km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25/10/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 27/07/2026.

Le plan de zonage découpe le territoire en 26 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 74 % et les zones agricoles 2 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 24 %, plus que la moyenne des Alpes-Maritimes (11 %). Nc (« Zone Nc : zone de pastoralisme extension mesurée des habitations ») est la zone la plus vaste : 1 893 ha, soit 48 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLUi publie également 321 continuités écologiques, 70 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 68 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain.

Vence est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Pour qui construit à Vence, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 3 en PLUi, 2 en PLU communal, 1 au RNU. 3 d’entre elles sont dans le même cas que Vence.

Le document d’urbanisme de Vence

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Métropole Nice Côte d'Azur (intercommunalité)
Approuvé le: 25/10/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 27/07/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 74 % (2 922 ha)
Zones urbaines (U) 24 % (941 ha)
Zones agricoles (A) 2 % (67 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 24 % du territoire de Vence, les zones agricoles et naturelles 76 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Vence

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Nc	Naturelle	Zone Nc : zone de pastoralisme extension mesurée des habitations	1 893 ha
Nb	Naturelle	Zone Nb : zone naturelle extension mesurée des habitations	598 ha
UFb9	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	459 ha
Na	Naturelle	Zone Na : zone naturelle inconstructible	401 ha
UFb8	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	171 ha
UFb4	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	78 ha
UFc1	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	67 ha
UFb3	Urbaine	Zone UF : zones pavillonnaires	65 ha
UDe	Urbaine	Zone UD : quartiers résidentiels/villes parcs	52 ha
Ac	Agricole	Zone Ac : constructions nécessaires à l'activité agricole (log des agriculteurs)	51 ha
Nf	Naturelle	Zone Nf : aménagements d'aires de sports et loisirs de plein air	18 ha
UBg	Urbaine	Zone UB : quartiers urbains denses	13 ha
UZb6	Urbaine	Zone UZb : zone d'activités industrielles et artisanales	12 ha
Aa	Agricole	Zone Aa : zone agricole inconstructible	9 ha
UAa	Urbaine	Zone UA : vieilles villes et vieux villages	8 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 26. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés48
Espaces boisés classés68
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés70
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)3
Continuités écologiques (trame verte et bleue)321
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer3
Règles d’implantation des constructions (graphiques)58
Équipements collectifs admis en zone A ou N1
Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol1
Droit de préemption urbain2
Projets urbains partenariaux1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Vence (12 sur 48)

E01 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E02 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E04 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E05 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E06 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E07 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E08 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E09 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E10 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E11 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E12 : Emplacement réservé voirie et équipement public
E13 : Emplacement réservé voirie et équipement public

Secteurs de mixité sociale à Vence (1 sur 3)

PMS : Périmètre de mixité sociale × 3

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Vence (8 sur 70)

Patrimoine bâti remarquable × 46
SERV_VUE : Servitude de vue × 14
EPP : Elements de paysage à protéger × 5
A1 : Alignement d'arbres à créer ou protéger
A2 : Patrimoine naturel
J1 : Elements de paysage à protéger
J2 : Elements de paysage à protéger
J3 : Elements de paysage à protéger

Servitudes d’utilité publique à Vence

À l’échelle des Alpes-Maritimes, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Vence. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1427
Plans de prévention des risques naturels PM1166
Canalisations d’hydrocarbures I143
Autres servitudes de prévention des risques PM820
Télécommunications : protection contre les obstacles PT28
Sites patrimoniaux remarquables AC47
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Zones agricoles protégées A92
Installations classées et sites pollués PM22
Dégagement aéronautique (aérodromes) T52

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Vence

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Vence, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Vence

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Vence a-t-elle un PLU ?

Vence est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/10/2019 (collectivité compétente : Métropole Nice Côte d'Azur). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 27/07/2026).

Le PLUi de Vence est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Vence ?

Sur le territoire de Vence, le document publié compte 26 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 74 %, zones urbaines 24 %, zones agricoles 2 % de la surface. Les plus étendues : Nc, Nb, UFb9, Na. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Vence ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Vence ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 48 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Vence ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Vence est-elle en zone tendue ?

Oui : Vence figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Vence ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Alpes-Maritimes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Alpes-Maritimes (06)