L’urbanisme en clairL’urbanisme à Saint-Just-Luzac en bref
Saint-Just-Luzac est une commune de la Charente-Maritime (17) de 2 136 habitants, dont le territoire s’étend sur 49,2 km² (43 hab./km²).
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 13/03/2007, élaboré par la commune elle-même. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 11/06/2026.
Le territoire se partage entre 42 % de zones naturelles, 55 % de zones agricoles et 3 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (8 %), en 14 zones. Première zone par la surface : Nr (« Espaces naturels remarquables du littoral »), 1 940 ha, soit 40 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 499 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 68 espaces boisés classés, 53 secteurs de constructibilité limitée. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Autre point à connaître avant un projet : Saint-Just-Luzac est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Pour qui construit à Saint-Just-Luzac, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Ses 6 voisines les plus proches (Marennes-Hiers-Brouage, Nieulle-sur-Seudre, Saint-Sornin…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Saint-Just-Luzac
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Saint-Just-Luzac
- Approuvé le
- 13/03/2007
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 11/06/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 55 % (2 628 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 42 % (2 036 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (133 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (3 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire de Saint-Just-Luzac, les zones agricoles et naturelles 97 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Saint-Just-Luzac
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Nr | Naturelle | Espaces naturels remarquables du littoral | 1 940 ha |
| Aor | Agricole | Zones de richesse naturelle dédiées aux exploitations aquacoles au sein des espaces remarquables | 1 650 ha |
| A | Agricole | Zone à dominante agricole où l'activité primaire est privilégiée | 597 ha |
| Ar | Agricole | Zones agricoles exclusivement au sein des espaces remarquables | 356 ha |
| N | Naturelle | Zone à dominante naturelle et forestière | 70 ha |
| UB | Urbaine | Espaces urbains des extensions pavillonnaires récentes | 66 ha |
| UA | Urbaine | Espaces urbains des bourgs de Saint-Just et de Luzac | 46 ha |
| AP | Agricole | Secteur agricole à forte valeur paysagère | 26 ha |
| Nt | Naturelle | Zones naturelles dédiées aux équipements touristiques | 24 ha |
| UBs | Urbaine | Secteurs Déjà Urbanisés (SDU) des hameaux identifiés par le SCoT | 13 ha |
| UXc | Urbaine | Zone d'activité, avec une vocation commerciale et encourageant l'accueil des activités artisanales et industri | 7 ha |
| 1AUXi | À urbaniser | Zone exclusivement dédiée à l'extension de la zone d'activité dont la vocation principale sera industrielle et | 3 ha |
| Ne | Naturelle | Parcelle de la STEP | 2 ha |
| UXs | Urbaine | Zone d'activité économique spécifique à la coopérative agricole | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés28
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)7
- Espaces boisés classés68
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés499
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)53
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer4
- Équipements collectifs admis en zone A ou N3
- Zonage d’assainissement et réseaux6
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Saint-Just-Luzac (12 sur 28)
- ER1 : Emplacement Réservé n°1 : Extension pour équipement scolaire
- ER10 : Emplacement Réservé n°10 : Aménagement d'une liaison piétonne
- ER11 : Emplacement Réservé n°11 : Aménagement d'une liaison piétonne
- ER12 : Emplacement Réservé n°12 : Aménagement d'une liaison piétonne
- ER13 : Emplacement Réservé n°13 : Aménagement d'un parking
- ER14 : Emplacement Réservé n°14 : Installation d'intérêt général - bâche incendie
- ER15 : Emplacement Réservé n°15 : Installation d'intérêt général - bâche incendie
- ER16 : Emplacement Réservé n°16 : Installation d'intérêt général - bâche incendie
- ER17 : Emplacement Réservé n°17 : Installation d'intérêt général - bâche incendie
- ER18 : Emplacement Réservé n°18 : Installation d'intérêt général - bâche incendie
- ER19 : Emplacement Réservé n°19 : Installation d'intérêt général - bâche incendie
- ER2 : Emplacement Réservé n°2 : Aménagement de voirie
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Just-Luzac (6 sur 7)
- OAP n° 5 : OAP n°5 : rue des Sauzades × 2
- OAP n° 1 : OAP n°1 : rue du stade
- OAP n° 2 : OAP n°2 : place de Verdun
- OAP n° 3 : OAP n°3 : William Bertrand
- OAP n° 4 : OAP n°4 : bourg de Saint-Just
- OAP n° 6 : OAP n°6 : rue de la bergerie
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Just-Luzac (7 sur 499)
- Haie à protéger × 449
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural × 28
- Petit patrimoine à préserver - Puit × 13
- Arbre à préserver × 5
- Petit patrimoine à préserver - Porche × 2
- Petit patrimoine à préserver - Cimetière
- Petit patrimoine à préserver - Four
Secteurs de constructibilité limitée à Saint-Just-Luzac (3 sur 53)
- Zone submersible des villages batis : aléa faible (supérieure à la cote +3,50m NGF… × 28
- Zone submersible des villages batis : aléa fort (inférieure à la cote +3,50m NGF IGN69)… × 22
- Secteur avec interdiction de constructibilité pour des raisons environnementales, de… × 3
Servitudes d’utilité publique à Saint-Just-Luzac
Des servitudes d’utilité publique sont publiées au Géoportail de l’urbanisme à l’échelle de la commune, dans 1 catégorie :
- Plans de prévention des risques naturels PM11
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Charente-Maritime : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Saint-Just-Luzac figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1502
- Canalisations d’hydrocarbures I180
- Passage des piétons sur le littoral EL942
- Sites patrimoniaux remarquables AC425
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T59
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Forêts de protection A72
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS22
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Saint-Just-Luzac
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Saint-Just-Luzac
À Saint-Just-Luzac, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Just-Luzac
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Saint-Just-Luzac a-t-elle un PLU ?
Saint-Just-Luzac est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 13/03/2007. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 11/06/2026).
Le PLU de Saint-Just-Luzac est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Saint-Just-Luzac ?
Sur le territoire de Saint-Just-Luzac, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones agricoles 55 %, zones naturelles et forestières 42 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : Nr, Aor, A, Ar. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Saint-Just-Luzac ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Just-Luzac ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 28 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à Saint-Just-Luzac ?
Oui : Saint-Just-Luzac est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Just-Luzac ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Charente-Maritime de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Saint-Just-Luzac ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Marennes-Hiers-Brouage (17320)
- Nieulle-sur-Seudre (17600)
- Saint-Sornin (17600)
- Chaillevette (17890)
- Saint-Jean-d'Angle (17620)
- La Gripperie-Saint-Symphorien (17620)