L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Saint-Just
Commune de l’Hérault (34), Saint-Just compte 3 293 habitants sur 6,2 km², soit une densité de 529 habitants au km².
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU) : c’est elle qui en fixe les règles. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 04/12/2025.
14 % du territoire de Saint-Just est classé en zone urbaine (13 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), plus que la moyenne de l’Hérault (9 %). Les zones agricoles (72 %) et naturelles (14 %) occupent le reste des 10 zones du plan. A (« Zone agricole ») est la zone la plus vaste : 268 ha, soit 43 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 290 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 1 orientation d’aménagement et de programmation (OAP), ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Just.
Le voisinage (Saint-Nazaire-de-Pézan, Marsillargues, Lunel…) se répartit ainsi : 1 au RNU, 5 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Saint-Just
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Saint-Just
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 04/12/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 72 % (448 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 14 % (87 ha)
- Zones urbaines (U) 13 % (82 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 14 % du territoire de Saint-Just, les zones agricoles et naturelles 86 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Saint-Just
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Zone agricole | 268 ha |
| Ap | Agricole | Zone à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles support d'un | 180 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 84 ha |
| UD | Urbaine | Zone d'habitation à faible densité | 67 ha |
| UE | Urbaine | Zone équipée destinée à l'implantation d'activités | 6 ha |
| UA | Urbaine | Zone urbaine constituant le centre de l'agglomération | 6 ha |
| NL | Naturelle | Zone destinée à l?accueil de zones de loisirs | 3 ha |
| Ueq | Urbaine | Zone à vocation d?équipements publics ou d?intérêt collectif | 3 ha |
| AUD | À urbaniser | Zone non bâtie et insuffisamment équipée destinée à être ouverte à terme à l?urbanisation | 2 ha |
| UEa | Urbaine | Zone équipée destinée à l'implantation d'activités. Secteur UEa où la hauteur des constructions est plus élevé | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés290
- Linéaires de diversité commerciale6
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)10
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport2
- Zones d’aménagement différé (ZAD)1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Just
- Périmètre OAP
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Just (12 sur 290)
- Haie × 253
- Patrimoine vegetal ponctuel a proteger × 15
- Ripisylve × 7
- Calvaire × 2
- arbre : Albizias × 2
- arbre : Alignement de platanes × 2
- Alignement arbres
- Ancienne cave viticole
- Anciens remparts
- Croix Saint-Pierre d'Obilum
- Eglise
- Forage
Servitudes d’utilité publique à Saint-Just
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de l’Hérault (10 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Saint-Just sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1553
- Plans de prévention des risques naturels PM1138
- Canalisations d’hydrocarbures I1117
- Sites patrimoniaux remarquables AC467
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Forêts de protection A71
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Saint-Just
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Saint-Just, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Just
Pour une parcelle précise à Saint-Just, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Saint-Just a-t-elle un PLU ?
Saint-Just est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 04/12/2025).
Le PLU de Saint-Just est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Saint-Just ?
Sur le territoire de Saint-Just, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones agricoles 72 %, zones naturelles et forestières 14 %, zones urbaines 13 % de la surface. Les plus étendues : A, Ap, N, UD. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Saint-Just ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Saint-Just est-elle en zone tendue ?
Oui : Saint-Just figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Just ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Nazaire-de-Pézan (34400)
- Marsillargues (34590)
- Lunel (34400)
- Lunel-Viel (34400)
- Lansargues (34130)
- Valergues (34130)