L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Saint-Denis
Avec 149 077 habitants pour 12,4 km², Saint-Denis (Seine-Saint-Denis, 93) a une densité de 12 061 hab./km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Plaine commune, approuvé le 25/02/2020. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 16/12/2025.
Sur 44 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 89 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (82 %) ; le reste est classé en zone agricole (moins de 1 %) ou naturelle (10 %). UMD (« Mixte dense ») est la zone la plus vaste : 257 ha, soit 21 % du territoire.
S’y ajoutent 670 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 144 continuités écologiques, 143 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des périmètres de sursis à statuer, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Saint-Denis est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Ses 6 voisines les plus proches (La Courneuve, Villetaneuse, Stains…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Saint-Denis
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Plaine commune (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 89 % (1 103 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 10 % (129 ha)
- Zones agricoles (A) < 1 % (4 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 89 % du territoire de Saint-Denis, les zones agricoles et naturelles 11 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Saint-Denis
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UMD | Urbaine | Mixte dense | 257 ha |
| UG | Urbaine | Grands services urbains et grands équipements | 202 ha |
| UP33M | Urbaine | UP Projet | 86 ha |
| N | Naturelle | Naturelle | 81 ha |
| UH | Urbaine | Habitat pavillonnaire | 76 ha |
| UM | Urbaine | Mixte | 70 ha |
| UMTb | Urbaine | Mixte traditionnelle | 69 ha |
| UVPL | Urbaine | Urbaine verte et paysagère loisirs | 58 ha |
| UVP | Urbaine | Urbaine verte et paysagère | 51 ha |
| UAa | Urbaine | Activité économique | 36 ha |
| N2000 | Naturelle | Naturelle | 30 ha |
| UP34E | Urbaine | UP Projet | 24 ha |
| UEb | Urbaine | Economique mixte | 24 ha |
| UMGP | Urbaine | Mixte grand projet | 16 ha |
| UAm | Urbaine | Activité économique mixte | 15 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 44. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés143
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)9
- Espaces boisés classés20
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés670
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)39
- Linéaires de diversité commerciale133
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)8
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)144
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)9
- Règles graphiques de hauteur33
- Secteurs de taille minimale des logements111
- Droit de préemption urbain9
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)8
- Périmètres de sursis à statuer7
- Secteurs de taxe d’aménagement12
- Règlement local de publicité99
- Projets urbains partenariaux3
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Saint-Denis (12 sur 143)
- PAPAG Périmètre d'attente de projet d'aménagement global × 9
- SLC087 : Servitude de localisation pour espace public, espace vert, équipement d'intérêt…
- SLC088 : Servitude de localisation pour espace public, espace vert, équipement d'intérêt…
- SLC089 : Servitude de localisation pour espace public, espace vert, équipement d'intérêt…
- SLC119 : Servitude de localisation pour espace public, espace vert, équipement d'intérêt…
- SLMGP090 : Servitude de localisation pour espace public, espace vert, équipement d'intérêt…
- SLMGP091 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC036 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC084 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC085 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC092 : Servitude de localisation pour espace public, espace vert, équipement d'intérêt…
- SLPC093 : Servitude de localisation pour voirie
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Denis
- Secteur 18 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 19 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 20 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 21 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 22 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 23 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 24 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 36 : Orientations d'aménagement et de programmation
- Secteur 37 : Orientations d'aménagement et de programmation
Secteurs de mixité sociale à Saint-Denis (2 sur 39)
- Secteur 2 : Secteur à programme de logements mixité sociale en zone U et AU × 34
- Secteur 1 : Secteur à programme de logements mixité sociale en zone U et AU × 5
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Denis (12 sur 670)
- EVPr Espace végétalisé à préserver des ensembles résidentiels × 147
- CD93_004 : Arbre remarquable × 71
- CD93_005 : Arbre remarquable × 69
- EVP Espace végétalisé à préserver × 32
- STD190a : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 6
- STD200 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 6
- STD071 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 5
- STD036e : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 4
- STD106 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 4
- STD147 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 4
- STD199 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 4
- STD205 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 4
Secteurs de constructibilité limitée à Saint-Denis (2 sur 8)
- Secteur avec conditions spéciales de constructibilité pour des raisons… × 5
- Secteur avec interdiction de constructibilité pour des raisons environnementales, de… × 3
Servitudes d’utilité publique à Saint-Denis
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Seine-Saint-Denis (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Saint-Denis sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC174
- Canalisations d’hydrocarbures I138
- Plans de prévention des risques naturels PM128
- Installations classées et sites pollués PM213
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Forêts de protection A71
- Sites patrimoniaux remarquables AC41
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Saint-Denis
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
À Saint-Denis, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Denis
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Saint-Denis ?
Saint-Denis est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/02/2020 (collectivité compétente : EPT Plaine commune). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).
Le PLUi de Saint-Denis est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Saint-Denis ?
Sur le territoire de Saint-Denis, le document publié compte 44 zones ou secteurs : zones urbaines 89 %, zones naturelles et forestières 10 % de la surface. Les plus étendues : UMD, UG, UP33M, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Denis ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Denis ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 143 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Denis ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Saint-Denis est-elle en zone tendue ?
Oui : Saint-Denis figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Denis ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- La Courneuve (93120)
- Villetaneuse (93430)
- Stains (93240)
- Villeneuve-la-Garenne (92390)
- Aubervilliers (93300)
- L'Île-Saint-Denis (93450)