L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à L'Île-Saint-Denis
Commune de la Seine-Saint-Denis (93), L'Île-Saint-Denis compte 8 696 habitants sur 1,7 km², soit une densité de 4 998 habitants au km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par l’EPT Plaine commune, approuvé le 25/02/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 16/12/2025.
45 % du territoire de L'Île-Saint-Denis est classé en zone urbaine (45 %) ou à urbaniser (0 %), bien moins que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (82 %). Les zones agricoles (0 %) et naturelles (55 %) occupent le reste des 17 zones du plan. La zone la plus étendue est N (« Naturelle »), avec 60 ha, soit 35 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 773 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 40 règles graphiques d’implantation, 36 continuités écologiques, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des périmètres de sursis à statuer : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 20 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à L'Île-Saint-Denis.
Le voisinage (Épinay-sur-Seine, Villeneuve-la-Garenne, Villetaneuse…) se répartit ainsi : 4 en PLUi, 2 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de L'Île-Saint-Denis
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Plaine commune (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 55 % (95 ha)
- Zones urbaines (U) 45 % (78 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 45 % du territoire de L'Île-Saint-Denis, les zones agricoles et naturelles 55 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à L'Île-Saint-Denis
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Naturelle | 60 ha |
| UM | Urbaine | Mixte | 31 ha |
| N2000 | Naturelle | Naturelle | 31 ha |
| UP11 | Urbaine | UP Projet | 11 ha |
| UVP | Urbaine | Urbaine verte et paysagère | 9 ha |
| UA | Urbaine | Activité économique | 6 ha |
| UVPL1 | Urbaine | Urbaine verte et paysagère loisirs | 6 ha |
| UH | Urbaine | Habitat pavillonnaire | 5 ha |
| UEc | Urbaine | Economique mixte | 4 ha |
| Ns2 | Naturelle | Naturelle | 4 ha |
| UMD | Urbaine | Mixte dense | 2 ha |
| UMGP | Urbaine | Mixte grand projet | 1 ha |
| UP11b | Urbaine | UP Projet | < 1 ha |
| Nc | Naturelle | Naturelle | < 1 ha |
| UP11a | Urbaine | UP Projet | < 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 17. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés21
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés8
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés773
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)4
- Linéaires de diversité commerciale10
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)36
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)40
- Règles graphiques de hauteur27
- Secteurs de taille minimale des logements20
- Droit de préemption urbain5
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
- Périmètres de sursis à statuer3
- Secteurs de taxe d’aménagement2
- Règlement local de publicité9
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à L'Île-Saint-Denis (12 sur 21)
- PAPAG Périmètre d'attente de projet d'aménagement global × 2
- SLPC037 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC038 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC039 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC040 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC041 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC042 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC043 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC044 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC045 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC046 : Servitude de localisation pour voirie
- SLPC047 : Servitude de localisation pour voirie
Orientations d’aménagement et de programmation à L'Île-Saint-Denis
- Secteur 14 : Orientations d'aménagement et de programmation
Secteurs de mixité sociale à L'Île-Saint-Denis (1 sur 4)
- Secteur 2 : Secteur à programme de logements mixité sociale en zone U et AU × 4
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à L'Île-Saint-Denis (12 sur 773)
- Arbre d'intérêt × 196
- CD93_002 : Arbre remarquable × 187
- ISD005 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 3
- ISD028 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 3
- CD93_001 : Arbre remarquable × 2
- ISD015 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 2
- ISD038 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 2
- EVP Espace végétalisé à préserver
- ISD001 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
- ISD002 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
- ISD004 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
- ISD006 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
Servitudes d’utilité publique à L'Île-Saint-Denis
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Seine-Saint-Denis : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à L'Île-Saint-Denis figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC174
- Canalisations d’hydrocarbures I138
- Plans de prévention des risques naturels PM128
- Installations classées et sites pollués PM213
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Forêts de protection A71
- Sites patrimoniaux remarquables AC41
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain de L'Île-Saint-Denis, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à L'Île-Saint-Denis
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à L'Île-Saint-Denis ?
L'Île-Saint-Denis est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/02/2020 (collectivité compétente : EPT Plaine commune). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).
Le PLUi de L'Île-Saint-Denis est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de L'Île-Saint-Denis ?
Sur le territoire de L'Île-Saint-Denis, le document publié compte 17 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 55 %, zones urbaines 45 % de la surface. Les plus étendues : N, UM, N2000, UP11. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à L'Île-Saint-Denis ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à L'Île-Saint-Denis ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 21 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à L'Île-Saint-Denis ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
L'Île-Saint-Denis est-elle en zone tendue ?
Oui : L'Île-Saint-Denis figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à L'Île-Saint-Denis ?
Le taux communal est de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Épinay-sur-Seine (93800)
- Villeneuve-la-Garenne (92390)
- Villetaneuse (93430)
- Deuil-la-Barre (95170)
- Gennevilliers (92230)
- Enghien-les-Bains (95880)