PLU d’Épinay-sur-Seine (93800)

L’urbanisme à Épinay-sur-Seine en bref

Commune de la Seine-Saint-Denis (93), Épinay-sur-Seine compte 52 833 habitants sur 4,6 km², soit une densité de 11 536 habitants au km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Plaine commune, approuvé le 25/02/2020. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 16/12/2025.

92 % du territoire d’Épinay-sur-Seine est classé en zone urbaine (92 %) ou à urbaniser (0 %), plus que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (82 %). Les zones agricoles (0 %) et naturelles (8 %) occupent le reste des 22 zones du plan. Première zone par la surface : UH (« Habitat pavillonnaire »), 107 ha, soit 23 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 77 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 48 continuités écologiques, 34 règles graphiques de hauteur, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des périmètres de sursis à statuer : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Épinay-sur-Seine est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Épinay-sur-Seine.

Le voisinage (L'Île-Saint-Denis, Deuil-la-Barre, Villetaneuse…) se répartit ainsi : 3 en PLUi, 3 en PLU communal.

Le document d’urbanisme d’Épinay-sur-Seine

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Plaine commune (intercommunalité)
Approuvé le: 25/02/2020
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 92 % (421 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 8 % (37 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 92 % du territoire d’Épinay-sur-Seine, les zones agricoles et naturelles 8 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Épinay-sur-Seine

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UH	Urbaine	Habitat pavillonnaire	107 ha
UCa	Urbaine	Habitat collectif	72 ha
UM	Urbaine	Mixte	62 ha
UC	Urbaine	Habitat collectif	39 ha
N	Naturelle	Naturelle	33 ha
UAb	Urbaine	Activité économique	32 ha
UG	Urbaine	Grands services urbains et grands équipements	21 ha
UP37	Urbaine	UP Projet	18 ha
UVPL	Urbaine	Urbaine verte et paysagère loisirs	13 ha
UHj2	Urbaine	Habitat pavillonnaire	10 ha
UMGP	Urbaine	Mixte grand projet	10 ha
UHj1	Urbaine	Habitat pavillonnaire	10 ha
UAm1	Urbaine	Activité économique mixte	8 ha
UVP	Urbaine	Urbaine verte et paysagère	7 ha
UMD	Urbaine	Mixte dense	4 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 22. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés19
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés77
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)9
Linéaires de diversité commerciale28
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
Continuités écologiques (trame verte et bleue)48
Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
Règles graphiques d’emprise au sol1
Règles graphiques de hauteur34
Secteurs de taille minimale des logements66
Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol1
Droit de préemption urbain12
Zones d’aménagement concerté (ZAC)5
Périmètres de sursis à statuer7
Secteurs de taxe d’aménagement11
Règlement local de publicité41

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Épinay-sur-Seine (8 sur 19)

SLPC028 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC029 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC030 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC031 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC032 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC033 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC034 : Servitude de localisation pour voirie
SLPC035 : Servitude de localisation pour voirie

Orientations d’aménagement et de programmation à Épinay-sur-Seine

Secteur 06 : Orientations d'aménagement et de programmation
Secteur 07 : Orientations d'aménagement et de programmation

Secteurs de mixité sociale à Épinay-sur-Seine (1 sur 9)

Secteur 1 : Secteur à programme de logements mixité sociale en zone U et AU × 9

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Épinay-sur-Seine (12 sur 77)

EVPr Espace végétalisé à préserver des ensembles résidentiels × 11
EVP Espace végétalisé à préserver × 3
EPI015 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 2
EPI023 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural × 2
Secteur humide à préserver × 2
Arbre d'intérêt
EPI001 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
EPI002 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
EPI003 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
EPI004 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
EPI005 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural
EPI006 : Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordres culturel, historique, architectural

Secteurs de constructibilité limitée à Épinay-sur-Seine

Secteur avec conditions spéciales de constructibilité pour des raisons…

Servitudes d’utilité publique à Épinay-sur-Seine

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Seine-Saint-Denis : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Épinay-sur-Seine figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC174
Canalisations d’hydrocarbures I138
Plans de prévention des risques naturels PM128
Installations classées et sites pollués PM213
Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
Forêts de protection A71
Sites patrimoniaux remarquables AC41
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Épinay-sur-Seine

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Épinay-sur-Seine

À Épinay-sur-Seine, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Épinay-sur-Seine

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Épinay-sur-Seine a-t-elle un PLU ?

Épinay-sur-Seine est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/02/2020 (collectivité compétente : EPT Plaine commune). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).

Le PLUi d’Épinay-sur-Seine est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi d’Épinay-sur-Seine ?

Sur le territoire d’Épinay-sur-Seine, le document publié compte 22 zones ou secteurs : zones urbaines 92 %, zones naturelles et forestières 8 % de la surface. Les plus étendues : UH, UCa, UM, UC. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Épinay-sur-Seine ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Épinay-sur-Seine ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 19 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Épinay-sur-Seine ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Épinay-sur-Seine est-elle en zone tendue ?

Oui : Épinay-sur-Seine figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Épinay-sur-Seine ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Seine-Saint-Denis (93)