PLU de Saint-Benoît (97437)

Q: Quel document d’urbanisme s’applique à Saint-Benoît ?

Saint-Benoît est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 06/02/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 06/02/2020).

Q: Le PLU de Saint-Benoît est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Q: Quelles sont les zones du PLU de Saint-Benoît ?

Sur le territoire de Saint-Benoît, le document publié compte 71 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 69 %, zones agricoles 26 %, zones urbaines 5 % de la surface. Les plus étendues : Npnr, A, N, Ub. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Q: Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Benoît ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Q: Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Benoît ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 68 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Q: La loi Littoral s’applique-t-elle à Saint-Benoît ?

Oui : Saint-Benoît est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Q: Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Benoît ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de La Réunion de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Q: Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

L’urbanisme à Saint-Benoît en bref

Saint-Benoît, 38 604 habitants, occupe 231 km² de La Réunion (974), soit 167 habitants au km².

La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 06/02/2020 : c’est elle qui en fixe les règles. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 06/02/2020.

Le plan de zonage découpe le territoire en 71 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 69 % et les zones agricoles 26 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 5 %, moins que la moyenne de La Réunion (12 %). La zone la plus étendue est Npnr (naturelle), avec 13 536 ha, soit 59 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLU publie également 159 espaces boisés classés, 109 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 68 emplacements réservés.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Benoît.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Bras-Panon, La Plaine-des-Palmistes, Salazie…) sont toutes en PLU communal, comme Saint-Benoît.

Le document d’urbanisme de Saint-Benoît

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Saint-Benoît
Approuvé le: 06/02/2020
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 06/02/2020

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 69 % (15 832 ha)
Zones agricoles (A) 26 % (6 042 ha)
Zones urbaines (U) 5 % (1 117 ha)
Zones à urbaniser (AU) < 1 % (61 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de Saint-Benoît, les zones agricoles et naturelles 95 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Saint-Benoît

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Npnr	Naturelle	Npnr : coeur du parc national de la Reunion a proteger dans le respect des reglementations applicables	13 536 ha
A	Agricole	A : zones a proteger en raison du potentiel agronomique biologique ou economique des terres agricoles	4 973 ha
N	Naturelle	N : zones naturelles et forestieres a proteger	2 001 ha
Ub	Urbaine	Ub10 : urbanisations peripheriques	778 ha
Acu	Agricole	Acu : zones ayant un caractere de coupure d urbanisation au sens de la loi Littoral dans lesquelles toutes con	603 ha
Acor	Agricole	Acor : corridors ecologiques proteges ou la poursuite de l activite agricole doit se conjuguer avec la protect	450 ha
Ua	Urbaine	Ua13 : centres urbains	232 ha
Np	Naturelle	Np : sites naturels a forte valeur ecologique et floristique a proteger de maniere stricte	160 ha
Nerl	Naturelle	Nerl : espaces remarquables du littoral identifies dans le schema d amenagement regional a proteger dans le re	85 ha
Ue	Urbaine	Ue15 : zones affectees aux activites economiques et industrielles	74 ha
Uap	Urbaine	Uap7 : centres urbains	22 ha
AUp1	À urbaniser	AUp1 : zone affectee aux activites economiques de production dans laquelle les commerces et les services sont	16 ha
Ai	Agricole	Ai : espace a caractere agricole inconstructible situe sur le secteur de Le Conardel	15 ha
Up	Urbaine	Up15 : zone affectee aux activites economiques de production dans lesquelles les commerces et les services son	11 ha
AUa5	À urbaniser	AUa5 : extension des quartiers centraux sur Le Conardel au sentier des Lataniers au chemin des Jonquilles et a	9 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 71. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés68
Espaces boisés classés159
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés109
Règles d’implantation des constructions (graphiques)41
Règles graphiques d’emprise au sol4
Équipements collectifs admis en zone A ou N61

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Saint-Benoît (2 sur 68)

continuité : Corridors écologiques protégés × 5
P1 : Perimetre de projet

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Benoît (12 sur 109)

EP 131 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur × 2
EP 100 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 101 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 102 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 103 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 104 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 105 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 106 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 107 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 108 : Patrimoine bati a proteger pour des motifs d ordre culturel historique architectural -…
EP 109 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur
EP 110 : element de paysage, de patrimoine, point de vue, a proteger, a mettre en valeur

Servitudes d’utilité publique à Saint-Benoît

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (La Réunion : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Saint-Benoît figurent dans sa note. Dans le département :

Plans de prévention des risques naturels PM138
Sites inscrits et sites classés AC27
Télécommunications : protection contre les perturbations PT16
Télécommunications : protection contre les obstacles PT26
Monuments historiques et leurs abords AC14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
Installations classées et sites pollués PM23
Plans de prévention des risques technologiques PM33
Sites patrimoniaux remarquables AC41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Saint-Benoît

Avant un achat ou des travaux À Saint-Benoît, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Saint-Benoît

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Saint-Benoît ?

Saint-Benoît est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 06/02/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 06/02/2020).

Le PLU de Saint-Benoît est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Saint-Benoît ?

Sur le territoire de Saint-Benoît, le document publié compte 71 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 69 %, zones agricoles 26 %, zones urbaines 5 % de la surface. Les plus étendues : Npnr, A, N, Ub. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Benoît ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Benoît ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 68 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Saint-Benoît ?