PLU de Préfailles (44770)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Préfailles

Préfailles est une commune de la Loire-Atlantique (44) de 1 321 habitants, dont le territoire s’étend sur 5,2 km² (256 hab./km²).

La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU) : c’est elle qui en fixe les règles. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme. Le document évolue : révision de PLU (état au 31/12/2024).

Le territoire se partage entre 57 % de zones naturelles, 0 % de zones agricoles et 43 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (10 %), en 25 zones. Première zone par la surface : Nd (« Nd »), 194 ha, soit 38 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 195 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 14 emplacements réservés, 12 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des sites archéologiques, des périmètres de sursis à statuer. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (La Plaine-sur-Mer, Saint-Michel-Chef-Chef, Pornic…) sont toutes en PLU communal, comme Préfailles.

Le document d’urbanisme de Préfailles

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Préfailles
Procédure en cours: révision de PLU (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 57 % (292 ha)
Zones urbaines (U) 41 % (212 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (9 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 43 % du territoire de Préfailles, les zones agricoles et naturelles 57 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Préfailles

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Nd	Naturelle	Nd	194 ha
UB	Urbaine	UB	71 ha
UH	Urbaine	UH	71 ha
Ns	Naturelle	Ns	52 ha
Nx	Naturelle	Nx	33 ha
UV	Urbaine	UV	23 ha
UA	Urbaine	UA	16 ha
UAa	Urbaine	UAa	7 ha
Nl	Naturelle	Nl	6 ha
UC	Urbaine	UC	6 ha
1AUBc	À urbaniser	1AUBc	6 ha
UF	Urbaine	UF	6 ha
UL	Urbaine	UL	5 ha
Np	Naturelle	Np	3 ha
Up	Urbaine	Up	3 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 25. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés14
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
Espaces boisés classés1
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés195
Linéaires de diversité commerciale7
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer12
Règles d’implantation des constructions (graphiques)2
Droit de préemption urbain1
Sites archéologiques10
Périmètres de sursis à statuer4
Zones de préemption des espaces naturels sensibles1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Préfailles (12 sur 14)

ER1 : Emplacement réservé n°1 : Création d'un accès _ Commune
ER10 : Emplacement réservé n°10 : Aménagement d'une aire de stationnement _ Commune
ER11 : Emplacement réservé n°11 : Aménagement de la voirie _ Commune
ER12 : Emplacement réservé n°12 : Création d'une liaison douce _ Commune
ER13 : Emplacement réservé n°13 : Espace vert et activité de plein air _ Commune
ER14 : Emplacement réservé n°14 : Aménagement de voirie _ Commune
ER2 : Emplacement réservé n°2 : Aménagement de la voirie pour la sécurité des circulations…
ER3 : Emplacement réservé n°3 : Création d'un accès _ Commune
ER4 : Emplacement réservé n°4 : Aménagement paysager de l'espace _ Commune
ER5 : Emplacement réservé n°5 : Aménagement paysager de l'espace _ Commune
ER6 : Emplacement réservé n°6 : Aménagement paysager de l'espace _ Commune
ER7 : Emplacement réservé n° 7 : Création d'un cheminement doux _ Pornic Agglo Pays de Retz

Orientations d’aménagement et de programmation à Préfailles

OA1 : Orientation d'aménagement n°1 : secteur la Croix Martin
OA2 : Orientation d'aménagement n°2 : secteur le Chemin des Agneaux
OA3 : Orientation d'aménagement n°3 : secteur rue de la Cla
OA4 : Orientation d'aménagement n°4 : secteur Coeur de Bourg
OA5 : Orientation d'aménagement n°5 : secteur entre la Vallée et la Source

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Préfailles (3 sur 195)

Espace arboré au sein du tissu urbain protégé (L.123-1-5 III 2 du CU) × 151
Jardin protégé (L.123-1-5 III 2 du CU) × 24
Haies et/ou alignement d arbres à protéger (L.123-1-5-7 du CU) × 20

Servitudes d’utilité publique à Préfailles

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Loire-Atlantique : 12 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Préfailles figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1385
Canalisations d’hydrocarbures I1130
Sites patrimoniaux remarquables AC413
Passage des piétons sur le littoral EL911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Plans de prévention des risques naturels PM18
Zones agricoles protégées A94
Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux À Préfailles, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Préfailles

Pour une parcelle précise à Préfailles, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Préfailles ?

Préfailles est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.

Le PLU de Préfailles est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU de Préfailles ?

Sur le territoire de Préfailles, le document publié compte 25 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 57 %, zones urbaines 41 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : Nd, UB, UH, Ns. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Préfailles ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Préfailles ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 14 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Préfailles ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

La loi Littoral s’applique-t-elle à Préfailles ?

Oui : Préfailles est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Préfailles est-elle en zone tendue ?

Oui : Préfailles figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Préfailles ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Loire-Atlantique de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Préfailles ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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