L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Peynier
Peynier est une commune des Bouches-du-Rhône (13) de 3 739 habitants, dont le territoire s’étend sur 24,8 km² (151 hab./km²).
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole d'Aix-Marseille-Provence, approuvé le 05/12/2024 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.
Le territoire se partage entre 58 % de zones naturelles, 31 % de zones agricoles et 10 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (16 %), en 20 zones. N (« Zone qui correspond aux espaces à vocation naturelle, agricole et forestière du territoire ») est la zone la plus vaste : 1 441 ha, soit 58 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 618 secteurs de constructibilité limitée, 34 emplacements réservés, 30 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Autre point à connaître avant un projet : Peynier est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Pour qui construit à Peynier, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,55 %.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Belcodène, La Bouilladisse, Rousset…) sont toutes en PLUi, comme Peynier.
Le document d’urbanisme de Peynier
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- Métropole d'Aix-Marseille-Provence (intercommunalité)
- Approuvé le
- 05/12/2024
- Au Géoportail de l’urbanisme
- non publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 58 % (1 446 ha)
- Zones agricoles (A) 31 % (779 ha)
- Zones urbaines (U) 10 % (251 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 10 % du territoire de Peynier, les zones agricoles et naturelles 90 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Peynier
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone qui correspond aux espaces à vocation naturelle, agricole et forestière du territoire | 1 441 ha |
| A | Agricole | Les zones A correspondent aux zones à vocation agricole du territoire | 612 ha |
| Ap | Agricole | Secteur Ap (agricole à sensibilité paysagère) correspond aux espaces agricoles présentant des enjeux de mainti | 130 ha |
| UF | Urbaine | Zone à dominante pavillonnaire urbanisée de façon très diffuse ou aérée dans laquelle il n'est pas prévu à moy | 102 ha |
| UG | Urbaine | Zone à dominante d'habitat pavillonnaire, pouvant accuellir des activités et équipements complémentaires, prin | 42 ha |
| Apa | Agricole | Sous-secteur correspondant à une zone strictement inconstructible pour des enjeux paysagers, ce sous-secteur a | 37 ha |
| UDa1 | Urbaine | Secteur à dominante pavillonnaire de densité intermédiaire avec principalement une implantation des constructi | 31 ha |
| UEp | Urbaine | Secteur relatif à des zones d'activités économiques à dominante industrielle | 26 ha |
| UE | Urbaine | Zone mixte à dominante d'activités économiques | 17 ha |
| Uoap | Urbaine | Zone urbaine couverte par des OAP secteurs d'aménagement | 14 ha |
| UD | Urbaine | Zone mixte à dominante d'habitat | 6 ha |
| UAb | Urbaine | Secteurs de faubourgs anciens en extension des centres historiques et aux abords des axes structurants | 6 ha |
| Nd | Naturelle | Secteur ayant vocation à conserver son caractère naturel tout en accueillant des équipements d'intérêt collect | 4 ha |
| 2AU | À urbaniser | Zone d'urbanisation future différée en raison de l'insuffisance des équipements à la périphérie immédiate de l | 2 ha |
| UAh | Urbaine | Secteur de hameaux | 2 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 20. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés34
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés13
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés30
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)1
- Linéaires de diversité commerciale5
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)618
- Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine1
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
- Règles graphiques d’emprise au sol17
- Règles graphiques de hauteur16
- Droit de préemption urbain1
- Projets urbains partenariaux8
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Peynier (3 sur 34)
- Emplacement réservé pour voirie × 29
- Emplacement réservé voirie ou équipement × 4
- Emplacement réservé mixite sociale
Orientations d’aménagement et de programmation à Peynier
- PEY-OAP01 : Orientation Aménagement Programmé (OAP) sectorielle
- PEY-OAP02 : Orientation Aménagement Programmé (OAP) sectorielle
Secteurs de mixité sociale à Peynier
- SMS5-14 : Secteur de mixite sociale sans taille minimum : type 5
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Peynier (8 sur 30)
- Espaces verts : masses_boisees × 16
- Espaces verts : ripisylves × 7
- Espaces verts : parcs et jardins × 2
- Haies
- L49 : Patrimoine lineaire d'intérêt patrimonial
- P153 : Patrimoine ponctuel : Autre que Bastides
- P154 : Patrimoine ponctuel : Autre que Bastides
- P155 : Patrimoine ponctuel : Autre que Bastides
Secteurs de constructibilité limitée à Peynier (6 sur 618)
- Risque inondation R × 284
- Risque feux en RZ et UF × 154
- Risque inondation ViM × 152
- B : Risque feux en EU × 23
- Risque_inondation B2 × 3
- Risque inondation B3 × 2
Servitudes d’utilité publique à Peynier
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Bouches-du-Rhône : 13 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Peynier figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1626
- Plans de prévention des risques naturels PM1170
- Canalisations d’hydrocarbures I178
- Autres servitudes de prévention des risques PM839
- Plans de prévention des risques technologiques PM318
- Sites patrimoniaux remarquables AC414
- Zones agricoles protégées A911
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A46
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT15
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Peynier
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 1,55 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Peynier
À Peynier, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Peynier
Pour une parcelle précise à Peynier, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Peynier ?
Peynier est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 05/12/2024 (collectivité compétente : Métropole d'Aix-Marseille-Provence).
Le PLUi de Peynier est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Peynier ?
Sur le territoire de Peynier, le document publié compte 20 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 58 %, zones agricoles 31 %, zones urbaines 10 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ap, UF. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Peynier ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Peynier ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 34 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Peynier ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Peynier est-elle en zone tendue ?
Oui : Peynier figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Peynier ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale des Bouches-du-Rhône de 1,55 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Belcodène (13720)
- La Bouilladisse (13720)
- Rousset (13790)
- Fuveau (13710)
- Gréasque (13850)
- La Destrousse (13112)