L’urbanisme en clairL’urbanisme à Marcoussis en bref
Avec 8 618 habitants pour 16,7 km², Marcoussis (Essonne, 91) a une densité de 515 hab./km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 10/01/2023, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 19/12/2023.
Sur 32 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 28 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (24 %) ; le reste est classé en zone agricole (34 %) ou naturelle (39 %). La zone la plus étendue est N1 (« Secteur naturel inconstructible »), avec 528 ha, soit 32 % du territoire.
S’y ajoutent 126 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 52 espaces boisés classés, 39 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Pour qui construit à Marcoussis, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Autour d’elle, même cadre : Nozay, Saint-Jean-de-Beauregard, Villejust et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Marcoussis
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Marcoussis
- Approuvé le
- 10/01/2023
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 19/12/2023
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 39 % (646 ha)
- Zones agricoles (A) 34 % (564 ha)
- Zones urbaines (U) 27 % (454 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (5 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 28 % du territoire de Marcoussis, les zones agricoles et naturelles 72 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Marcoussis
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N1 | Naturelle | Secteur naturel inconstructible | 528 ha |
| A1 | Agricole | Secteur agricole inconstructible | 423 ha |
| UH1 | Urbaine | Habitat pavillonnaire traditionnel | 112 ha |
| A2 | Agricole | Secteur agricole avec des possibilites de constructions limitees aux besoins des agriculteurs | 108 ha |
| UV2 | Urbaine | Emprise reserve aux installations autoroutieres | 77 ha |
| N8 | Naturelle | Sous secteur naturel | 54 ha |
| UI | Urbaine | Zone d'activite | 54 ha |
| UR | Urbaine | Habitat pavillonnaire traditionnel situe en limite de zones agricoles ou boisees | 46 ha |
| UG | Urbaine | Extension du centre bourg | 35 ha |
| A3 | Agricole | Sous secteur agricole | 32 ha |
| UI3 | Urbaine | Zone d'activite | 30 ha |
| UL | Urbaine | Grand secteur d'amenagement | 27 ha |
| UV1 | Urbaine | Emprise reserve aux installations ferroviaires | 25 ha |
| N3 | Naturelle | Sous secteur naturel | 24 ha |
| UH2 | Urbaine | Habitat pavillonnaire realise dans le cadre d'operations d'ensembles | 24 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 32. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés39
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)8
- Espaces boisés classés52
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés126
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)7
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
- Règles graphiques de hauteur1
- Droit de préemption urbain1
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport10
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Marcoussis (12 sur 39)
- ER 6 : Emplacement reserve : creation d'une bande de 10m de large en amont du Petit Etang… × 4
- ER 15 : Emplacement reserve : creation d'un cheminement doux le long de la Sallemouille dans le… × 3
- ER 18 : Emplacement reserve : creation d'une liaison douce × 3
- ER 11 : Emplacement reserve : amenagment d'une piste cyclable le long de la RN446 a Folie Dessin × 2
- ER 2 : Emplacement reserve : creation d'une liaison douce creation d'un cheminement pieton le… × 2
- ER 8 : Emplacement reserve : creation de la voie nouvelle de la Roche Garnier × 2
- ER 1 : Emplacement reserve : amenagement de voirie rue de la Sallemouille
- ER 10 : Emplacement reserve : creation de voies nouvelles a la Plante aux Chiens
- ER 12 : Emplacement reserve : agrandissement de l'ecole et du restaurant scolaire Jean-Jacques…
- ER 13 : Emplacement reserve : extension de la mairie
- ER 14 : Emplacement reserve : creation d'un square public parcelle AL 149
- ER 16 : Emplacement reserve : creation d'une liaison douce le long de la Sallemouille
Orientations d’aménagement et de programmation à Marcoussis
- Secteur concerne par une OAP Cornutas
- Secteur concerne par une OAP Fontaine de Jouvence
- Secteur concerne par une OAP La Ronce
- Secteur concerne par une OAP Les Fonceaux
- Secteur concerne par une OAP N3
- Secteur concerne par une OAP chene rond
- Secteur concerne par une OAP plante aux chiens
- Secteur concerne par une OAP rue alfred dubois
Secteurs de mixité sociale à Marcoussis (5 sur 7)
- Secteur de mixite sociale (100% minimum de logements locatifs sociaux) × 2
- Secteur de mixite sociale (50% minimum de logements locatifs sociaux) × 2
- Secteur de mixite sociale (30% minimum de logements locatifs sociaux)
- Secteur de mixite sociale (60% minimum de logements locatifs sociaux)
- Secteur de mixite sociale (75% minimum de logements locatifs sociaux)
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Marcoussis (10 sur 126)
- Zone humide × 27
- Bati a proteger × 25
- Arbre remarquable × 24
- Espace paysager remarquable inconstructible × 22
- Mare a proteger × 14
- Zone inconstructible de 50m à compter des lisières des massifs boisés de plus de 100ha… × 6
- Mur a proteger × 3
- Alignement d'arbre × 2
- Espace paysager remarquable constructible sous conditions × 2
- Mur à protéger
Servitudes d’utilité publique à Marcoussis
À l’échelle de l’Essonne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 14 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Marcoussis. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1218
- Canalisations d’hydrocarbures I1127
- Installations classées et sites pollués PM215
- Sites patrimoniaux remarquables AC49
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A45
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT24
- Forêts de protection A73
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Marcoussis
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Marcoussis, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Marcoussis
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Marcoussis a-t-elle un PLU ?
Marcoussis est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 10/01/2023. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 19/12/2023).
Le PLU de Marcoussis est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Marcoussis ?
Sur le territoire de Marcoussis, le document publié compte 32 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 39 %, zones agricoles 34 %, zones urbaines 27 % de la surface. Les plus étendues : N1, A1, UH1, A2. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Marcoussis ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Marcoussis ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 39 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Marcoussis ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Marcoussis est-elle en zone tendue ?
Oui : Marcoussis figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Marcoussis ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Essonne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)