PLU des Ulis (91940)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme aux Ulis

Les Ulis, 25 886 habitants, occupe 5,5 km² de l’Essonne (91), soit 4 724 habitants au km².

La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 18/05/2017 : c’est elle qui en fixe les règles. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 26/09/2024.

Le plan de zonage découpe le territoire en 24 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 14 % et les zones agricoles 0 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 86 %, bien plus que la moyenne de l’Essonne (24 %). Première zone par la surface : UId (« Secteur Courtaboeuf »), 150 ha, soit 28 % du territoire.

Sur le territoire communal, le PLU publie également 54 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 22 espaces boisés classés, 17 règles graphiques d’implantation, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport.

Les Ulis est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 20 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Orsay, Saint-Jean-de-Beauregard, Bures-sur-Yvette…) sont toutes en PLU communal, comme Les Ulis.

Le document d’urbanisme des Ulis

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune des Ulis
Approuvé le: 18/05/2017
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 26/09/2024

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 79 % (429 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 14 % (74 ha)
Zones à urbaniser (AU) 7 % (40 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 86 % du territoire des Ulis, les zones agricoles et naturelles 14 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU aux Ulis

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UId	Urbaine	Secteur Courtaboeuf	150 ha
UB	Urbaine	Secteur residentiel	90 ha
N	Naturelle	Zone naturelle	70 ha
UR	Urbaine	Reseau ferroviaire	60 ha
UL	Urbaine	Equipement	39 ha
UH	Urbaine	Secteur d'habitat	28 ha
II AU	À urbaniser	Zone destinee a accueillir des constructions nouvelles	25 ha
UF	Urbaine	Equipement collectif de la zone Courtaboeuf	16 ha
AUi	À urbaniser	Urbanisation future sur le site de l'Orme a Moineaux	15 ha
UIb	Urbaine	Centre commercial Ulis 2	12 ha
UAa	Urbaine	Centre ville	8 ha
UBb	Urbaine	Residence Barceleau	5 ha
Na	Naturelle	Jardins familiaux	4 ha
UBa	Urbaine	Residence des Bergeres, Equinoxes et Avelines	4 ha
UC	Urbaine	Secteur d'habitat	3 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 24. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés4
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
Espaces boisés classés22
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés54
Linéaires de diversité commerciale14
Règles d’implantation des constructions (graphiques)17
Droit de préemption urbain1
Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport4
Secteurs de taxe d’aménagement1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation aux Ulis (2 sur 3)

Secteur d'OAP × 2
Secteur de Coeur de Parc

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés aux Ulis (5 sur 54)

Accompagnement vegetal des voiries × 41
Plantations a conserver, conforter ou a realiser × 6
Element de patrimoine bati a preserver × 4
Lisiere × 2
Zone humide a preserver

Servitudes d’utilité publique aux Ulis

À l’échelle de l’Essonne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 14 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain des Ulis. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1218
Canalisations d’hydrocarbures I1127
Installations classées et sites pollués PM215
Sites patrimoniaux remarquables AC49
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Plans de prévention des risques naturels PM16
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A45
Télécommunications : protection contre les obstacles PT24
Forêts de protection A73
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain aux Ulis

Aux Ulis, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien aux Ulis

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique aux Ulis ?

Les Ulis est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 18/05/2017. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/09/2024).

Le PLU des Ulis est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU des Ulis ?

Sur le territoire des Ulis, le document publié compte 24 zones ou secteurs : zones urbaines 79 %, zones naturelles et forestières 14 %, zones à urbaniser 7 % de la surface. Les plus étendues : UId, UB, N, UR. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle aux Ulis ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés aux Ulis ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il aux Ulis ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Les Ulis est-elle en zone tendue ?

Oui : Les Ulis figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement aux Ulis ?

Le taux communal est de 20 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), et la part départementale de l’Essonne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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