PLU d’Orsay (91400)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Orsay

Commune de l’Essonne (91), Orsay compte 16 498 habitants sur 7,4 km², soit une densité de 2 223 habitants au km².

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 11/03/2024, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 08/04/2026.

72 % du territoire d’Orsay est classé en zone urbaine (65 %) ou à urbaniser (6 %), bien plus que la moyenne de l’Essonne (24 %). Les zones agricoles (0 %) et naturelles (28 %) occupent le reste des 25 zones du plan. Première zone par la surface : N (« espaces naturels »), 203 ha, soit 27 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 366 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 69 espaces boisés classés, 29 secteurs de constructibilité limitée : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Orsay est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Les Ulis, Bures-sur-Yvette, Villejust…) sont toutes en PLU communal, comme Orsay.

Le document d’urbanisme d’Orsay

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune d’Orsay
Approuvé le: 11/03/2024
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 08/04/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 65 % (484 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 28 % (209 ha)
Zones à urbaniser (AU) 6 % (46 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 72 % du territoire d’Orsay, les zones agricoles et naturelles 28 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Orsay

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	espaces naturels	203 ha
UH	Urbaine	quartiers qui accueillent principalement des constructions à usage d'habitation	158 ha
UHc	Urbaine	quartiers qui accueillent principalement des constructions à usage d'habitation - secteur en pente	78 ha
AUc	À urbaniser	secteurs d'urbanisation future - Corbeille	45 ha
UU	Urbaine	Université Paris-Saclay	45 ha
UE	Urbaine	zone comprenant les grands équipements	45 ha
UMb	Urbaine	secteurs urbanisé ou destiné à l'être au sein de la ZAC du Moulon	32 ha
UR	Urbaine	ensembles résidentiels cohérents realisés par le biais d'opération d'ensemble	18 ha
URL	Urbaine	opération groupé d'habitat individuel	17 ha
UCV	Urbaine	centre-ville d'Orsay qui se caractlrise par un tissu biti continu et h l'alignement	15 ha
UMa	Urbaine	secteurs urbanisé ou destiné à l'être au sein de la ZAC du Moulon	14 ha
UGa	Urbaine	zone mixte dans ses fonctions urbaines	12 ha
UPb	Urbaine	quartiers qui accueillent principalement des constructions à usage d'habitation	11 ha
UPc	Urbaine	quartiers qui accueillent principalement des constructions à usage d'habitation	9 ha
UA	Urbaine	secteursd'activités économiques	8 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 25. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés17
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
Espaces boisés classés69
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés366
Linéaires de diversité commerciale28
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)29

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Orsay (12 sur 17)

ER n°10 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°11 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°12 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°13 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°14 : Emplacement reserve aux espaces verts/continuites ecologiques
ER n°16 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°18 : Emplacement reserve aux installations d interet general
ER n°19 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°20 : Emplacement reserve aux voies publiques
ER n°21 : Emplacement reserve aux ouvrages publics
ER n°3 : Emplacement reserve aux ouvrages publics
ER n°4 : Emplacement reserve aux voies publiques

Orientations d’aménagement et de programmation à Orsay

OAP_A : Perimetre comportant des orientations d amenagement et de programmation (OAP)
OAP_B : Perimetre comportant des orientations d amenagement et de programmation (OAP)
OAP_C : Perimetre comportant des orientations d amenagement et de programmation (OAP)
OAP_D : Perimetre comportant des orientations d amenagement et de programmation (OAP)

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Orsay (6 sur 366)

Patrimoine bati, paysager ou elements de paysages a proteger pour des motifs d ordre… × 152
Patrimoine bati a proteger pour des motifs d ordre culturel, historique, architectural × 113
AL_ARBR : Elements de paysage, (sites et secteurs) a preserver pour des motifs d ordre ecologique × 47
ILOTS : Elements de paysage, (sites et secteurs) a preserver pour des motifs d ordre ecologique × 36
ESCALIER : Patrimoine bati a proteger pour des motifs d ordre culturel, historique, architectural × 9
PAYS_REM : Patrimoine paysager a proteger pour des motifs d ordre culturel, historique, architectural × 9

Secteurs de constructibilité limitée à Orsay (4 sur 29)

PROTECT : Limitations de la constructibilite pour des raisons environnementales, de risques, d… × 12
ZPNAF : Secteur avec conditions speciales de constructibilite pour des raisons… × 9
PPRN : Limitations de la constructibilite pour des raisons environnementales, de risques, d… × 7
PLAN MASSE : Secteur avec conditions speciales de constructibilite pour des raisons…

Servitudes d’utilité publique à Orsay

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Essonne : 14 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Orsay figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1218
Canalisations d’hydrocarbures I1127
Installations classées et sites pollués PM215
Sites patrimoniaux remarquables AC49
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Plans de prévention des risques naturels PM16
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A45
Télécommunications : protection contre les obstacles PT24
Forêts de protection A73
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Orsay

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Orsay

Pour un terrain d’Orsay, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Orsay

Pour une parcelle précise à Orsay, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Orsay a-t-elle un PLU ?

Orsay est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 11/03/2024. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 08/04/2026).

Le PLU d’Orsay est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU d’Orsay ?

Sur le territoire d’Orsay, le document publié compte 25 zones ou secteurs : zones urbaines 65 %, zones naturelles et forestières 28 %, zones à urbaniser 6 % de la surface. Les plus étendues : N, UH, UHc, AUc. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Orsay ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Orsay ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 17 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Orsay est-elle en zone tendue ?

Oui : Orsay figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Orsay ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Essonne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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