L’urbanisme en clairLe Raincy : document, zonage, périmètres
Avec 14 735 habitants pour 2,2 km², Le Raincy (Seine-Saint-Denis, 93) a une densité de 6 608 hab./km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par l’EPT Grand paris - grand est. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 30/09/2026.
Sur 8 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 100 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (82 %) ; le reste est classé en zone agricole (0 %) ou naturelle (moins de 1 %). UC (« Zone pavillonnaire ») est la zone la plus vaste : 137 ha, soit 61 % du territoire.
S’y ajoutent 399 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 153 règles graphiques d’implantation, 109 continuités écologiques, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Le Raincy est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Pour qui construit au Raincy, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Ses 6 voisines les plus proches (Villemomble, Les Pavillons-sous-Bois, Clichy-sous-Bois…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme du Raincy
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- EPT Grand paris - grand est (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 30/09/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 100 % (222 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) < 1 % (1 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 100 % du territoire du Raincy, les zones agricoles et naturelles 0 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi au Raincy
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UC | Urbaine | Zone pavillonnaire | 137 ha |
| UB | Urbaine | Zone intermédiaire | 57 ha |
| UAp | Urbaine | Zone de centres anciens | 20 ha |
| UA | Urbaine | Zone de centralité urbaine | 4 ha |
| UP | Urbaine | Zone de projets | 2 ha |
| UV | Urbaine | Zone urbaine verte | 2 ha |
| Nl | Naturelle | Zone naturelle de loisirs | < 1 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés3
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
- Espaces boisés classés1
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés399
- Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)1
- Linéaires de diversité commerciale31
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)2
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)109
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)153
- Règles graphiques d’emprise au sol31
- Règles graphiques de hauteur21
- Secteurs de taille minimale des logements1
- Droit de préemption urbain1
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport3
- Secteurs de taxe d’aménagement166
- Règlement local de publicité1
- Zones à risque d’exposition au plomb1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés au Raincy
- LR_C_1 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- LR_C_2 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
- LR_E_1 : Emplacement réservé délimité en application de l'article L. 151-41 1° du code de…
Orientations d’aménagement et de programmation au Raincy
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Bd d'Aulnay / Bd de l'Ouest
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Boulevard de l'Est / Allée…
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Rond-Point Thiers
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Secteur Gare
- Orientation d'aménagement et de programmation sectorielle - Secteur Valère Lefebvre
Secteurs de mixité sociale au Raincy
- 30% de logements locatifs sociaux à partir de 10 logements
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Raincy (12 sur 399)
- Alignement d'arbres × 84
- LR_123 : Bâti remarquable protégé × 25
- LR_114 : Bâti remarquable protégé × 9
- LR_121 : Bâti remarquable protégé × 8
- LR_103 : Bâti remarquable protégé × 6
- LR_105 : Bâti remarquable protégé × 6
- LR_115 : Bâti remarquable protégé × 6
- LR_122 : Bâti remarquable protégé × 6
- Espace vert paysager et écologique × 5
- LR_113 : Bâti remarquable protégé × 4
- LR_79 : Bâti remarquable protégé × 4
- LR_110 : Bâti remarquable protégé × 3
Secteurs de constructibilité limitée au Raincy (1 sur 2)
- Périmètre valant PPR - Périmètre lié aux carrières × 2
Servitudes d’utilité publique au Raincy
À l’échelle de la Seine-Saint-Denis, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain du Raincy. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC174
- Canalisations d’hydrocarbures I138
- Plans de prévention des risques naturels PM128
- Installations classées et sites pollués PM213
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Forêts de protection A71
- Sites patrimoniaux remarquables AC41
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître au Raincy
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain du Raincy, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien au Raincy
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle du Raincy, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique au Raincy ?
Le Raincy est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand paris - grand est). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 30/09/2026).
Le PLUi du Raincy est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi du Raincy ?
Sur le territoire du Raincy, le document publié compte 8 zones ou secteurs : zones urbaines 100 % de la surface. Les plus étendues : UC, UB, UAp, UA. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain au Raincy ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés au Raincy ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 3 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il au Raincy ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Le Raincy est-elle en zone tendue ?
Oui : Le Raincy figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Raincy ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Seine-Saint-Denis de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme au Raincy ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Villemomble (93250)
- Les Pavillons-sous-Bois (93320)
- Clichy-sous-Bois (93390)
- Gagny (93220)
- Bondy (93140)
- Livry-Gargan (93190)