L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme au Manoir
Commune de l’Eure (27), Le Manoir compte 1 272 habitants sur 2,4 km², soit une densité de 526 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA Seine-Eure, approuvé le 28/11/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.
40 % du territoire du Manoir est classé en zone urbaine (19 %) ou à urbaniser (21 %), bien plus que la moyenne de l’Eure (9 %). Les zones agricoles (19 %) et naturelles (40 %) occupent le reste des 11 zones du plan. N (naturelle) est la zone la plus vaste : 81 ha, soit 33 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 9 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 4 emplacements réservés, 4 règles graphiques de hauteur, ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des sites archéologiques, des secteurs d’information sur les sols : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Pour qui construit au Manoir, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Alizay, Pîtres, Igoville et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme du Manoir
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA Seine-Eure (intercommunalité)
- Approuvé le
- 28/11/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- non publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 40 % (98 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 21 % (51 ha)
- Zones urbaines (U) 19 % (47 ha)
- Zones agricoles (A) 19 % (47 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 40 % du territoire du Manoir, les zones agricoles et naturelles 60 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi au Manoir
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N : Zone naturelle qui couvre et protège les principaux espaces naturels, paysagers et écologiques composant l | 81 ha |
| U | Urbaine | U : Secteur urbain à dominante d'habitat et à caractère mixte (commerces, services, équipements) | 45 ha |
| AUzir | À urbaniser | AUzir : Zone à urbaniser à dominante d'activités économiques concernée par le projet de liaison A28-A13 | 31 ha |
| A | Agricole | A : Zone agricole qui protège le potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles et qui p | 26 ha |
| Air | Agricole | Air : Secteur agricole pour les espaces agricoles compris à l'intérieur du périmètre des projets de liaison au | 21 ha |
| AUz | À urbaniser | AUz : Zone à urbaniser à vocation d'activités économiques | 20 ha |
| Nl | Naturelle | Nl : Secteur à vocation du développement d'activités de tourisme et de loisirs | 14 ha |
| Nir | Naturelle | Nir : Secteur naturel pour les espaces naturels compris à l'intérieur du périmètre des projets de liaison auto | 3 ha |
| Uza | Urbaine | Uza : Secteur urbain à vocation d'activités artisanales | < 1 ha |
| Uzir | Urbaine | Uzir : Secteur urbain à vocation d'activités industrielles concernée par le projet de liaison A28-A13 et celui | < 1 ha |
| Uz | Urbaine | Uz : Secteur urbain à vocation d'activités industrielles | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés9
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
- Règles graphiques de hauteur4
- Espaces remarquables du littoral2
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
- Sites archéologiques6
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)2
- Zonage d’assainissement et réseaux213
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés au Manoir (3 sur 4)
- Emplacement réservé n° LMS-ER1 × 2
- Emplacement réservé n° LMS-ER2
- Emplacement réservé n° LMS-ER3
Orientations d’aménagement et de programmation au Manoir
- LMS-OAP1 : Orientation d'aménagement et de programmation (L.151-6, L.151-7 et L.151-8 CU)
- LMS-OAP2 : Orientation d'aménagement et de programmation (L.151-6, L.151-7 et L.151-8 CU)
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Manoir (4 sur 9)
- Haie ou alignement d'arbres à protéger (L.151-23 CU) × 6
- LMS-B-2 : Elément architectural remarquable à protéger (L.151-19 CU)
- LMS-C-1 : Ensemble patrimonial bâti à protéger (L.151-19 CU)
- LMS-C-2 : Elément architectural remarquable à protéger (L.151-19 CU)
Servitudes d’utilité publique au Manoir
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Eure : 8 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise au Manoir figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1408
- Canalisations d’hydrocarbures I1183
- Sites patrimoniaux remarquables AC414
- Plans de prévention des risques naturels PM113
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Forêts de protection A71
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet au Manoir
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain du Manoir, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien au Manoir
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle du Manoir, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique au Manoir ?
Le Manoir est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 28/11/2019 (collectivité compétente : CA Seine-Eure).
Le PLUi du Manoir est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi du Manoir ?
Sur le territoire du Manoir, le document publié compte 11 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 40 %, zones à urbaniser 21 %, zones urbaines 19 %, zones agricoles 19 % de la surface. Les plus étendues : N, U, AUzir, A. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain au Manoir ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés au Manoir ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Manoir ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Eure de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)