PLU du Fenouiller (85800)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme au Fenouiller

Avec 4 978 habitants pour 17,9 km², Le Fenouiller (Vendée, 85) a une densité de 278 hab./km².

Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 17/02/2020, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CA du Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 28/07/2022. Le document évolue : révision de PLU-I (état au 31/12/2024).

Sur 14 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 17 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (8 %) ; le reste est classé en zone agricole (61 %) ou naturelle (22 %). Première zone par la surface : A (agricole), 749 ha, soit 42 % du territoire.

S’y ajoutent 289 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 62 orientations d’aménagement et de programmation (OAP), 32 espaces boisés classés, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Autre point à connaître avant un projet : Le Fenouiller est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation au Fenouiller.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Givrand, Notre-Dame-de-Riez…), 5 en PLU communal, 1 en carte communale.

Le document d’urbanisme du Fenouiller

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: CA du Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie (intercommunalité)
Approuvé le: 17/02/2020
Procédure en cours: révision de PLU-I (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 28/07/2022

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 61 % (1 079 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 22 % (398 ha)
Zones urbaines (U) 16 % (294 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (12 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 17 % du territoire du Fenouiller, les zones agricoles et naturelles 83 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU au Fenouiller

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	Plaine agricole et siège d'exploitation détouré du secteur Ap	749 ha
Ap	Agricole	Partie agricole située en bordure de la Vie, concernée par une zone Natura 2000 et jusqu'à la limite transvers	255 ha
U	Urbaine	Agglomération du Fenouiller	253 ha
N	Naturelle	Espaces naturels considérés comme non remarquables (fonds de talwegs, boisements importants, certaines zones h	196 ha
Nr	Naturelle	Espaces naturels remarquables au sens de la loi littoral (bords de la Vie notamment des zones humides)	190 ha
Aenr	Agricole	Secteur de localisation préférentielle pour l'éolien	75 ha
UT	Urbaine	Secteurs liés au tourisme (PRL et camping)	12 ha
UE	Urbaine	ZAE de la Fraignaie et de Moulin Neuf ainsi que le site de Perrosel	12 ha
1AU	À urbaniser	Grosses dents creuses et zones d'extension	11 ha
Ua	Urbaine	Noyau ancien patrimonial de la commune	10 ha
Nt	Naturelle	Secteur lié au tourisme (PRL existant situé au Pas Opton)	7 ha
UL	Urbaine	Secteurs d'équipements bâtis (secteur des Barrières)	7 ha
Nl	Naturelle	Espaces naturels remarquables au sens de la loi littoral (bords de la Vie notamment des zones humides)	5 ha
1AUE	À urbaniser	Extension de la ZAE de la Fraignaie	1 ha

Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés27
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)62
Espaces boisés classés32
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés289
Linéaires de diversité commerciale3
Équipements collectifs admis en zone A ou N5
Zonage d’assainissement et réseaux15

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés au Fenouiller (12 sur 27)

Emplacement réservé n°1 - opération centre bourg
Emplacement réservé n°10 - acquisition du moulin pour restauration
Emplacement réservé n°11 - création cheminement rue du pt puits à rue grande vigne
Emplacement réservé n°12 - Elargissement voie
Emplacement réservé n°13 - accès
Emplacement réservé n°14 - Elargissement voie
Emplacement réservé n°15 - aménagement cycle et piéton
Emplacement réservé n°16 - accès
Emplacement réservé n°17 - cheminement piéton, restauration ZH, coulée verte
Emplacement réservé n°18 - Elargissement voie
Emplacement réservé n°19 - aire covoiturage
Emplacement réservé n°2 - opération centre bourg

Orientations d’aménagement et de programmation au Fenouiller (12 sur 62)

Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation Franges Bâties × 41
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP du secteur… × 2
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 1 route de…
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 1 rue du Fief de…
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 1 rue du Petit Puits
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 2 route de…
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 2 rue de la Grande…
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 2 rue du Fief de…
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 3 rue de la Grande…
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP 3 rue du Petit Puits
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP ZAE rue de Nantes
Secteur soumis à orientation d'aménagement et de programmation - OAP du centre-bourg

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés au Fenouiller (12 sur 289)

haie remarquable protegee au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme × 105
Zone humide remarquable protégée au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme × 71
boisement remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme × 45
Puit : éléments de paysage remarquable protégé au titre de l'article L151-19 du code de… × 21
arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme - feuillu × 8
Calvaire : éléments de paysage remarquable protégé au titre de l'article L151-19 du code de… × 7
Chêne : arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme - chene × 7
secteur remarquable protégé au titre de l'article L151-19 du code de l'urbanisme × 3
Chênes : haie remarquable protegee au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme × 2
Meule : éléments de paysage remarquable protégé au titre de l'article L151-19 du code de… × 2
Pont : espace public remarquable protégé au titre de l'article L151-19 du code de l'urbanisme… × 2
arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme - tilleul × 2

Servitudes d’utilité publique au Fenouiller

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Vendée (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle du Fenouiller sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1399
Canalisations d’hydrocarbures I185
Sites patrimoniaux remarquables AC422
Plans de prévention des risques naturels PM114
Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître au Fenouiller

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zonage A/B/C: Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Avant un achat ou des travaux Au Fenouiller, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien au Fenouiller

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique au Fenouiller ?

Le Fenouiller est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 17/02/2020 (collectivité compétente : CA du Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 28/07/2022).

Le PLU du Fenouiller est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU du Fenouiller ?

Sur le territoire du Fenouiller, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones agricoles 61 %, zones naturelles et forestières 22 %, zones urbaines 16 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, Ap, U, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle au Fenouiller ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés au Fenouiller ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 27 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle au Fenouiller ?

Oui : Le Fenouiller est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Quel est le taux de la taxe d’aménagement au Fenouiller ?

Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Vendée (85)