L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Kani-Kéli
Commune de Mayotte (976), Kani-Kéli compte 5 507 habitants sur 20,4 km², soit une densité de 269 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CC du Sud. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme. Une procédure est en cours au 31/12/2024 : révision de PLU-I.
8 % du territoire de Kani-Kéli est classé en zone urbaine (4 %) ou à urbaniser (4 %), moins que la moyenne de Mayotte (12 %). Les zones agricoles (63 %) et naturelles (28 %) occupent le reste des 16 zones du plan. La zone la plus étendue est AP (« Secteur d'extension réservé à l'activité agricole »), avec 711 ha, soit 35 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 13 emplacements réservés : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Autre point à connaître avant un projet : Kani-Kéli est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.
Le voisinage (Bouéni, Chirongui, Bandrele…) se répartit ainsi : 3 en PLU communal, 3 en PLUi.
Le document d’urbanisme de Kani-Kéli
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC du Sud (intercommunalité)
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 63 % (1 288 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 28 % (579 ha)
- Zones urbaines (U) 4 % (89 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 4 % (77 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 8 % du territoire de Kani-Kéli, les zones agricoles et naturelles 92 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Kani-Kéli
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| AP | Agricole | AP : Secteur d'extension réservé à l'activité agricole | 711 ha |
| A | Agricole | A : Secteur strictement réservé à l'activité agricole | 576 ha |
| NL | Naturelle | NL : Secteur naturel strict de protection forte | 443 ha |
| NF | Naturelle | NF : Secteur naturel strict de préservation des réserves forestières | 134 ha |
| U | Urbaine | U : Secteur urbain du village | 62 ha |
| 1AU | À urbaniser | 1AU : Secteur à urbaniser à vocation d'habitat et d'équipements de proximité | 30 ha |
| AUs | À urbaniser | AUs : Secteur à urbaniser destiné à accueillir les équipements structurants | 17 ha |
| 1AUr | À urbaniser | 1AUr : Secteur à urbaniser affecté par un risque d'aléa fort | 13 ha |
| UL | Urbaine | UL : Secteur urbain du village situé dans la bande littorale | 12 ha |
| Us | Urbaine | Us : Secteur urbain du village destiné à accueillir les équipements structurants | 10 ha |
| AUT | À urbaniser | AUT : Secteur à urbaniser destiné à accueillir les activités liées au tourisme | 9 ha |
| UTL | Urbaine | UTL : Secteur urbain du village accueillant des activités touristiques situées dans la bande littorale | 5 ha |
| AUx | À urbaniser | AUx : Secteur à urbaniser destiné à accueillir les activités économiques | 4 ha |
| 2AUr | À urbaniser | 2AUr : Secteur à urbaniser affecté par un risque d'aléa fort | 4 ha |
| N | Naturelle | N : Secteur naturel strict de préservation des éléments naturels et coupure verte | 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 16. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Kani-Kéli (12 sur 13)
- Emplacement réservé n°1 : Cimetière de Kani-Kéli
- Emplacement réservé n°10 : Aménagement d'un équipement sportif (plateau polyvalent)
- Emplacement réservé n°11 : Aménagement d'un équipement sportif (terrain de football)
- Emplacement réservé n°12 : Cimetière de M'Bouini
- Emplacement réservé n°13 : Maison des Jeunes et de la Culture
- Emplacement réservé n°2 : Cimetière annexe de Kani-Kéli
- Emplacement réservé n°3 : Aménagement d'un équipement marchand (marché couvert)
- Emplacement réservé n°4 : Aménagement d'un équipement marchand (maison de l'artisanat)
- Emplacement réservé n°5 : Aménagement d'un équipement sportif (gymnase)
- Emplacement réservé n°6 : Aménagement d'un site de traitement collectif des eaux usées
- Emplacement réservé n°7 : Aménagement d'un équipement sportif (plateau polyvalent)
- Emplacement réservé n°8 : Cimetière de Choungui
Servitudes d’utilité publique à Kani-Kéli
À l’échelle de Mayotte, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 5 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Kani-Kéli. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC112
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Installations classées et sites pollués PM21
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Kani-Kéli, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Kani-Kéli
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Kani-Kéli, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Kani-Kéli a-t-elle un PLU ?
Kani-Kéli est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) (collectivité compétente : CC du Sud). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le PLU de Kani-Kéli est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de Kani-Kéli ?
Sur le territoire de Kani-Kéli, le document publié compte 16 zones ou secteurs : zones agricoles 63 %, zones naturelles et forestières 28 %, zones urbaines 4 %, zones à urbaniser 4 % de la surface. Les plus étendues : AP, A, NL, NF. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Kani-Kéli ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Kani-Kéli ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 13 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à Kani-Kéli ?
Oui : Kani-Kéli est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Kani-Kéli ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)