L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Bandrele
Bandrele, 10 282 habitants, occupe 35,1 km² de Mayotte (976), soit 293 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CC du Sud. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme. Le document évolue : révision de PLU-I (état au 31/12/2024).
Le plan de zonage découpe le territoire en 17 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 70 % et les zones agricoles 24 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 6 %, moins que la moyenne de Mayotte (12 %). La zone la plus étendue est N (« N »), avec 1 145 ha, soit 33 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 55 emplacements réservés.
Bandrele est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Pour qui construit à Bandrele, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1,5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.
Le voisinage (Chirongui, Kani-Kéli, Bouéni…) se répartit ainsi : 3 en PLU communal, 3 en PLUi.
Le document d’urbanisme de Bandrele
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC du Sud (intercommunalité)
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 70 % (2 425 ha)
- Zones agricoles (A) 24 % (818 ha)
- Zones urbaines (U) 4 % (144 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 2 % (63 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 6 % du territoire de Bandrele, les zones agricoles et naturelles 94 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Bandrele
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N | 1 145 ha |
| A | Agricole | A : Zone vouée à l'activité agricole | 818 ha |
| Nps | Naturelle | Nps : Zone naturelle de protection stricte | 726 ha |
| Ne | Naturelle | Ne : Zone naturelle en dehors de la Bande Littorale et ne faisant pas l'objet d'une protection stricte | 487 ha |
| Ua | Urbaine | Ua : Zone urbaine en dehors de la Bande Littorale et exempte d'aléa naturel | 99 ha |
| Nbl | Naturelle | Nbl : Zone naturelle située dans la Bande Littorale et ne faisant pas l'objet d'une protection stricte | 66 ha |
| Uan | Urbaine | Uan : Zone urbaine soumise à un aléa naturel | 19 ha |
| 1AUh | À urbaniser | 1AUh : Zone immédiatement urbanisable vouée à l'habitat | 19 ha |
| Ubl | Urbaine | Ubl : Zone urbaine située dans la Bande Littorale et exempte d'aléa naturel | 17 ha |
| 2AUh | À urbaniser | 2AUh : Zone d'urbanisation future vouée à l'habitat | 11 ha |
| 1AUt | À urbaniser | 1AUt : Zone immédiatement urbanisable vouée à l'activité touristique | 11 ha |
| 2AUep | À urbaniser | 2AUep : Zone d'urbanisation future vouée à accueillir un ou des équipements publics | 10 ha |
| Ute | Urbaine | Ute : Zone urbaine vouée à l'activité touristique | 7 ha |
| 2AUt | À urbaniser | 2AUt : Zone d'urbanisation future vouée à l'activité touristique | 6 ha |
| 1AUep | À urbaniser | 1AUep : Zone immédiatement urbanisable vouée à accueillir un ou des équipements publics | 3 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 17. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Bandrele (12 sur 55)
- Emplacement réservé : n° 99 × 21
- Emplacement réservé : n° 13 × 4
- Emplacement réservé : n° 29 × 3
- Emplacement réservé : n° 26 × 2
- Emplacement réservé : n° 30 × 2
- Emplacement réservé : n° 1
- Emplacement réservé : n° 11
- Emplacement réservé : n° 12
- Emplacement réservé : n° 14
- Emplacement réservé : n° 15
- Emplacement réservé : n° 18
- Emplacement réservé : n° 2
Servitudes d’utilité publique à Bandrele
À l’échelle de Mayotte, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 5 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Bandrele. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC112
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Installations classées et sites pollués PM21
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain de Bandrele, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Bandrele
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Bandrele a-t-elle un PLU ?
Bandrele est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) (collectivité compétente : CC du Sud). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le PLU de Bandrele est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de Bandrele ?
Sur le territoire de Bandrele, le document publié compte 17 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 70 %, zones agricoles 24 %, zones urbaines 4 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Nps, Ne. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Bandrele ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Bandrele ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 55 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à Bandrele ?
Oui : Bandrele est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bandrele ?
Le taux communal est de 1,5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2024), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Bandrele ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)