L’urbanisme en clairL’urbanisme à Bouéni en bref
Avec 6 189 habitants pour 13,9 km², Bouéni (Mayotte, 976) a une densité de 445 hab./km².
Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CC du Sud. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme. Le document évolue : révision de PLU-I (état au 31/12/2024).
Sur 16 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 15 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (12 %) ; le reste est classé en zone agricole (53 %) ou naturelle (32 %). A (« Secteur strictement réservé à l'activité agricole ») est la zone la plus vaste : 457 ha, soit 33 % du territoire.
Bouéni est par ailleurs commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1 %.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Chirongui, Kani-Kéli, Sada…), 3 en PLU communal, 3 en PLUi.
Le document d’urbanisme de Bouéni
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC du Sud (intercommunalité)
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 53 % (735 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 32 % (443 ha)
- Zones urbaines (U) 11 % (159 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 3 % (48 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 15 % du territoire de Bouéni, les zones agricoles et naturelles 85 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Bouéni
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A : Secteur strictement réservé à l'activité agricole | 457 ha |
| NP | Naturelle | NP : Secteur naturel strict de préservation des espaces remarquables et des secteurs affectés par des risques | 260 ha |
| AP | Agricole | AP : Secteur d'extension réservé à l'activité agricole | 221 ha |
| NL | Naturelle | NL : Secteur naturel strict de protection forte | 182 ha |
| U | Urbaine | U : Secteur urbain du village | 108 ha |
| Ap | Agricole | AP : Secteur d'extension réservé à l'activité agricole | 57 ha |
| UL | Urbaine | UL : Secteur urbain du village situé dans la bande littorale | 37 ha |
| 1AU | À urbaniser | 1AU : Secteur à urbaniser à vocation d'habitat et d'équipements de proximité | 23 ha |
| 1AUr | À urbaniser | 1AUr : Secteur à urbaniser affecté par un risque d'aléa fort | 14 ha |
| UTL | Urbaine | UTL : Secteur urbain du village accueillant des activités touristiques liées à la mer situées dans la bande li | 9 ha |
| AUS | À urbaniser | AUs : Secteur à urbaniser destiné à accueillir les équipements structurants | 5 ha |
| AUx | À urbaniser | AUx : Secteur à urbaniser destiné à accueillir les activités économiques | 4 ha |
| Ur | Urbaine | Ur : Secteur urbain du village affecté par un risque d'aléa fort | 3 ha |
| AUTL | À urbaniser | AUTL : Secteur à urbaniser destiné à accueillir les activités touristiques liées à la mer | 2 ha |
| UTLr | Urbaine | UTLr : Secteur urbain du village accueillant des activités touristiques liées à la mer | 2 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 16. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Zonage d’assainissement et réseaux26
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Servitudes d’utilité publique à Bouéni
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de Mayotte (5 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Bouéni sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC112
- Plans de prévention des risques naturels PM16
- Installations classées et sites pollués PM21
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Bouéni
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Bouéni
Pour un terrain de Bouéni, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Bouéni
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Bouéni, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Bouéni ?
Bouéni est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) (collectivité compétente : CC du Sud). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme.
Le PLU de Bouéni est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de Bouéni ?
Sur le territoire de Bouéni, le document publié compte 16 zones ou secteurs : zones agricoles 53 %, zones naturelles et forestières 32 %, zones urbaines 11 %, zones à urbaniser 3 % de la surface. Les plus étendues : A, NP, AP, NL. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Bouéni ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Bouéni ?
Oui : Bouéni est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bouéni ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de Mayotte de 1 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)