PLU de Gémenos (13420)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Gémenos

Avec 6 579 habitants pour 32,9 km², Gémenos (Bouches-du-Rhône, 13) a une densité de 200 hab./km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la Métropole d'Aix-Marseille-Provence, approuvé le 19/12/2019 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.

Sur 18 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 12 % du territoire, en dessous de la moyenne du département (16 %) ; le reste est classé en zone agricole (6 %) ou naturelle (82 %). La zone la plus étendue est Ns (« Zone naturelle stricte »), avec 2 478 ha, soit 76 % du territoire.

S’y ajoutent 168 secteurs de constructibilité limitée, 48 espaces boisés classés, 48 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, un projet de plan de prévention des risques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Gémenos est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,55 %.

Ses 6 voisines les plus proches (Cuges-les-Pins, Roquefort-la-Bédoule, Roquevaire…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Gémenos

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Métropole d'Aix-Marseille-Provence (intercommunalité)
Approuvé le: 19/12/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: non publié

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 82 % (2 701 ha)
Zones urbaines (U) 11 % (376 ha)
Zones agricoles (A) 6 % (181 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (24 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 12 % du territoire de Gémenos, les zones agricoles et naturelles 88 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Gémenos

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Ns	Naturelle	Zone naturelle stricte	2 478 ha
Nh	Naturelle	Zone naturelle habitée	197 ha
A1	Agricole	Zones agricoles strictes	181 ha
UP2a	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 15%	159 ha
UEb1p	Urbaine	Zone d'activités productives dédiées aux industries, aux entrepôts et aux bureaux	103 ha
UM2	Urbaine	Zones urbaines peu ou pas équipées Urbanisation maîtrisée	34 ha
UQP	Urbaine	Equipements de proximité	33 ha
Nt	Naturelle	Zone naturelle dédiée au tourisme et aux loisirs de plein air	26 ha
AU1	À urbaniser	Zone à urbaniser à vocation principale d'habitat - stricte	17 ha
UP3	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 30%	10 ha
UBp	Urbaine	Centres-villes ou centre/noyaux villageois à caractère patrimonial	10 ha
UP1	Urbaine	Tissus à dominante pavillonaire dont les emprises au sol sont limitées à 10%	9 ha
AU2	À urbaniser	Zone à urbaniser à vocation principale d'activités économiques - stricte	7 ha
UEa1	Urbaine	Zone d'activités productives dédiées aux industries et aux entrepôts	7 ha
UM1	Urbaine	Zones urbaines peu ou pas équipées Urbanisation très maîtrisée	7 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 18. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés30
Espaces boisés classés48
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés48
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)13
Linéaires de diversité commerciale11
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)168
Continuités écologiques (trame verte et bleue)7
Règles d’implantation des constructions (graphiques)9
Droit de préemption urbain1
Projet de plan de prévention des risques3
Règlement local de publicité11
Bois et forêts relevant du régime forestier2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Gémenos (12 sur 30)

Autre emplacement réservé numéro B-060 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION -…
Autre emplacement réservé numéro B-061 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro B-074 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro B-148 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro B-202 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro B-220 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro B-221 ayant pour objet --> BASSIN DE RÉTENTION
Autre emplacement réservé numéro H-001 ayant pour objet --> MIXITE SOCIALE
Autre emplacement réservé numéro H-002 ayant pour objet --> MIXITE SOCIALE
Autre emplacement réservé numéro TV-001 ayant pour objet --> PARKING RELAIS / ESPACE…
Autre emplacement réservé numéro V-101 ayant pour objet --> ESPACE PUBLIC
Autre emplacement réservé numéro V-102 ayant pour objet --> ESPACE PUBLIC / JARDIN PUBLIC

Secteurs de mixité sociale à Gémenos (5 sur 13)

Secteur de mixité sociale à 100% × 5
Secteur de mixité sociale à 30% × 5
Secteur de mixité sociale à 20%
Secteur de mixité sociale à 40%
Secteur de mixité sociale à 50%

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Gémenos (12 sur 48)

Alignement végétal × 13
Espace vert protégé de catégorie 1 × 4
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB1| : Château d'Albertas
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB2| : Orangerie du château d'Albertas (Les granges)
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB3| : Pigeonnier du château d'Albertas (Les granges)
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB4| : Granges du château d'Albertas
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB5| : Bastide du Relais de La Magdeleine
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB6| : Orangerie du Relais de La Magdeleine
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB7| : Château de Magny ou Château de Latil
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB8| : Pavillon de chasse du Marquis d'Albertas…
Elément remarquable avec fiche |GEM-EB9| : Château de Saint-Jean de Garguier
Elément remarquable avec fiche |GEM-EG1| : Prieuré de Saint-Jean de Garguier

Secteurs de constructibilité limitée à Gémenos (8 sur 168)

Axe d'écoulement concentré × 74
R1e : Mouvement de terrain - inconstructible effondrement × 60
Axe d'écoulement diffus × 25
B2 : Incendie de forêt - prescription simple × 3
B2e : Mouvement de terrain - prescription simple effondrement × 3
B1 : Incendie de forêt - prescription renforcée
Cuvette inondable
Incendie de forêt - inconstructible

Servitudes d’utilité publique à Gémenos

À l’échelle des Bouches-du-Rhône, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 13 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Gémenos. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1626
Plans de prévention des risques naturels PM1170
Canalisations d’hydrocarbures I178
Autres servitudes de prévention des risques PM839
Plans de prévention des risques technologiques PM318
Sites patrimoniaux remarquables AC414
Zones agricoles protégées A911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A46
Télécommunications : protection contre les perturbations PT15

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Gémenos

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 1,55 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Pour un terrain de Gémenos, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Gémenos

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Gémenos, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Gémenos a-t-elle un PLU ?

Gémenos est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 19/12/2019 (collectivité compétente : Métropole d'Aix-Marseille-Provence).

Le PLUi de Gémenos est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Gémenos ?

Sur le territoire de Gémenos, le document publié compte 18 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 82 %, zones urbaines 11 %, zones agricoles 6 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : Ns, Nh, A1, UP2a. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Gémenos ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Gémenos ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 30 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Gémenos ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Gémenos est-elle en zone tendue ?

Oui : Gémenos figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Gémenos ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale des Bouches-du-Rhône de 1,55 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Cuges-les-Pins (13780)
Roquefort-la-Bédoule (13830)
Roquevaire (13360)
Auriol (13390)
Aubagne (13400)
Carnoux-en-Provence (13470)

Toutes les communes : Bouches-du-Rhône (13)