L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Benais
Benais, 945 habitants, occupe 20,1 km² de l’Indre-et-Loire (37), soit 47 habitants au km².
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 01/06/2015 : c’est elle qui en fixe les règles. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 12/04/2021.
Le plan de zonage découpe le territoire en 18 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 72 % et les zones agricoles 25 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 3 %, moins que la moyenne de l’Indre-et-Loire (6 %). N (« Zone naturelle et forestière à protéger ») est la zone la plus vaste : 1 399 ha, soit 70 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 29 espaces boisés classés, 17 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 7 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain.
Pour qui construit à Benais, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 1 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Restigné, Bourgueil, Continvoir…) sont toutes en PLU communal, comme Benais.
Le document d’urbanisme de Benais
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Benais
- Approuvé le
- 01/06/2015
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 12/04/2021
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 72 % (1 443 ha)
- Zones agricoles (A) 25 % (505 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (54 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (4 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire de Benais, les zones agricoles et naturelles 97 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Benais
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone naturelle et forestière à protéger | 1 399 ha |
| A | Agricole | Zone agricole | 267 ha |
| Ap | Agricole | Secteur agricole viticole protégé | 210 ha |
| Ah | Agricole | Secteur d'habitations isolées en milieu agricole où sera permis l'extension mesurée des constructions existant | 28 ha |
| UB | Urbaine | Zone agglomérée dense correspondant aux etensions linéaires du centre ancien | 24 ha |
| UA | Urbaine | Tissu aggloméré ancien | 16 ha |
| Nh | Naturelle | Secteur d'habitations isolées en milieu naturel | 15 ha |
| Ny | Naturelle | Secteur correspondant à la déchetterie | 15 ha |
| Nc | Naturelle | Zone naturelle et forestière à protéger | 12 ha |
| UY | Urbaine | Zone d'activité économique | 10 ha |
| US | Urbaine | Secteur lié aux équipements sportifs et de loisirs communaux | 4 ha |
| 1AU | À urbaniser | Zone d'urbanisation future destinée à l'habitat | 3 ha |
| Na | Naturelle | Lagune liée aux activités viticoles | 1 ha |
| 1AUc | À urbaniser | Zone de reconversion de l'ancienne discothèque | 1 ha |
| UAa | Urbaine | Exploitation agricole au sein du tissu ancien | 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 18. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés29
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés17
- Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine1
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer7
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)3
- Droit de préemption urbain1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Benais (3 sur 4)
- Emplacement réservé - Aménagement d'une entrée de bourg - Bénéficiaire : Commune × 2
- Emplacement réservé - Aménagement d'une desserte pour la future zone 1AU - Bénéficiaire…
- Emplacement réservé - Création d'un cheminement doux pour rejoindre les équipements…
Orientations d’aménagement et de programmation à Benais
- OAP : Secteur comportant des Orientations d'Aménagement et de Programmation - Secteur de la…
- OAP : Secteur comportant des Orientations d'Aménagement et de Programmation - Secteur de…
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Benais (2 sur 17)
- Bâtiment remarquable repéré au titre de l'Art. L151-19 du Code de l'Urbanisme × 15
- L.123-1-5 III 2° - Parc protégé × 2
Servitudes d’utilité publique à Benais
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Indre-et-Loire : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Benais figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1764
- Canalisations d’hydrocarbures I190
- Sites patrimoniaux remarquables AC417
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Zones agricoles protégées A97
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Plans d’alignement des voies EL71
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Benais
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Avant un achat ou des travaux À Benais, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Benais
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Benais ?
Benais est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 01/06/2015. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 12/04/2021).
Le PLU de Benais est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Benais ?
Sur le territoire de Benais, le document publié compte 18 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 72 %, zones agricoles 25 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ap, Ah. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Benais ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Benais ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Benais ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Benais ?
Le taux communal est de 1 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Indre-et-Loire de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Benais ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Restigné (37140)
- Bourgueil (37140)
- Continvoir (37340)
- Coteaux-sur-Loire (37130)
- La Chapelle-sur-Loire (37140)
- Saint-Nicolas-de-Bourgueil (37140)