PLU de Vitry-sur-Seine (94400)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Vitry-sur-Seine

Vitry-sur-Seine est une commune du Val-de-Marne (94) de 93 963 habitants, dont le territoire s’étend sur 11,7 km² (8 059 hab./km²).

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Grand-orly seine bievre. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 16/12/2025.

Le territoire se partage entre 15 % de zones naturelles, 0 % de zones agricoles et 85 % de zones urbaines ou à urbaniser, au-dessus de la moyenne du département (74 %), en 46 zones. La zone la plus étendue est UHXXXXXX (« Habitat individuel »), avec 336 ha, soit 29 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 1 560 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 418 emplacements réservés, 102 secteurs de mixité sociale, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des périmètres de sursis à statuer. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Autre point à connaître avant un projet : Vitry-sur-Seine est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Pour qui construit à Vitry-sur-Seine, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Ses 6 voisines les plus proches (Alfortville, Villejuif, Ivry-sur-Seine…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Vitry-sur-Seine

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Grand-orly seine bievre (intercommunalité)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 85 % (992 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 15 % (174 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 85 % du territoire de Vitry-sur-Seine, les zones agricoles et naturelles 15 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Vitry-sur-Seine

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UHXXXXXX	Urbaine	UHXXXXXX : Habitat individuel	336 ha
UIXXXXXX	Urbaine	UIXXXXXX : Activites economiques mixtes	166 ha
URXXXXXX	Urbaine	URXXXXXX : Residentiel collectif	100 ha
UEXXXXXX	Urbaine	UE : Equipements de proximite	94 ha
UP35	Urbaine	UP35 : Projet	67 ha
NpXXXX2XX2	Naturelle	NpXXXX2XX2 : Naturel - parcs, jardins, equipements sportifs et de loisirs	46 ha
UAXXXXXX	Urbaine	UAXXXXXX : Grands axes	44 ha
NpXXXXXX	Naturelle	NpXXXXXX : Naturel - parcs, jardins, equipements sportifs et de loisirs	44 ha
UIlXXXXXX	Urbaine	UIlXXXXXX : Activites logistiques	43 ha
UEsXXXXXX	Urbaine	UEs : Equipements de services urbains	36 ha
NXXXX4X1X	Naturelle	NXXXX4X1X : Naturel	32 ha
UCXXX1XXX	Urbaine	UCXXX1XXX : Coeur de ville	25 ha
NaXXXX2X2X2	Naturelle	NaXXXX2X2X2 : Naturel - agriculture urbaine	21 ha
NXXXX3X1X1	Naturelle	NXXXX3X1X1 : Naturel	19 ha
UMXXXXXX	Urbaine	UMXXXXXX : Mixte	15 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 46. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés418
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)14
Espaces boisés classés2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 560
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)102
Linéaires de diversité commerciale100
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
Règles graphiques d’emprise au sol14
Règles graphiques de hauteur1
Règles graphiques de stationnement5
Secteurs de taille minimale des logements54
Droit de préemption urbain24
Zones d’aménagement concerté (ZAC)5
Périmètres de sursis à statuer3
Zones de préemption des espaces naturels sensibles2
Secteurs de taxe d’aménagement10

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Vitry-sur-Seine (1 sur 418)

PAPAG × 3

Orientations d’aménagement et de programmation à Vitry-sur-Seine (1 sur 14)

Secteur comportant une orientation d'amenagement et de programmation - OAP locale × 14

Secteurs de mixité sociale à Vitry-sur-Seine (1 sur 102)

VSS1 : Secteur de mixite sociale × 102

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Vitry-sur-Seine (9 sur 1 560)

Bati patrimonial × 754
Alignement d'arbres × 272
Arbre remarquable × 189
Espace vert a sanctuariser × 173
Espace paysager d'usage collectif × 148
Plan d'eau × 11
Zone humide × 8
Espace vert paysager a proteger × 4
Cours d'eau

Secteurs de constructibilité limitée à Vitry-sur-Seine

GOSB1 : Zone non aedificandi

Servitudes d’utilité publique à Vitry-sur-Seine

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Val-de-Marne (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Vitry-sur-Seine sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC197
Canalisations d’hydrocarbures I139
Installations classées et sites pollués PM26
Sites patrimoniaux remarquables AC44
Plans de prévention des risques naturels PM13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Plans de prévention des risques technologiques PM32
Forêts de protection A71
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

À Vitry-sur-Seine, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Vitry-sur-Seine

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Vitry-sur-Seine, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Vitry-sur-Seine ?

Vitry-sur-Seine est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand-orly seine bievre). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).

Le PLUi de Vitry-sur-Seine est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Vitry-sur-Seine ?

Sur le territoire de Vitry-sur-Seine, le document publié compte 46 zones ou secteurs : zones urbaines 85 %, zones naturelles et forestières 15 % de la surface. Les plus étendues : UHXXXXXX, UIXXXXXX, URXXXXXX, UEXXXXXX. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Vitry-sur-Seine ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Vitry-sur-Seine ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 418 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Vitry-sur-Seine ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Vitry-sur-Seine est-elle en zone tendue ?

Oui : Vitry-sur-Seine figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Vitry-sur-Seine ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Alfortville (94140)
Villejuif (94800)
Ivry-sur-Seine (94200)
Thiais (94320)
Choisy-le-Roi (94600)
Maisons-Alfort (94700)

Toutes les communes : Val-de-Marne (94)