PLU de Choisy-le-Roi (94600)

L’urbanisme à Choisy-le-Roi en bref

Commune du Val-de-Marne (94), Choisy-le-Roi compte 45 946 habitants sur 5,4 km², soit une densité de 8 462 habitants au km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par l’EPT Grand-orly seine bievre : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 16/12/2025.

78 % du territoire de Choisy-le-Roi est classé en zone urbaine (78 %) ou à urbaniser (0 %), plus que la moyenne du Val-de-Marne (74 %). Les zones agricoles (0 %) et naturelles (22 %) occupent le reste des 40 zones du plan. La zone la plus étendue est UHFFFFFF (« Habitat individuel »), avec 136 ha, soit 25 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 1 275 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 30 règles graphiques de hauteur, 18 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un plan d’exposition au bruit d’aérodrome : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Autre point à connaître avant un projet : Choisy-le-Roi est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Choisy-le-Roi.

Ses 6 voisines les plus proches (Thiais, Orly, Valenton…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Choisy-le-Roi

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Grand-orly seine bievre (intercommunalité)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 78 % (422 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 22 % (121 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 78 % du territoire de Choisy-le-Roi, les zones agricoles et naturelles 22 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Choisy-le-Roi

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UHFFFFFF	Urbaine	UHFFFFFF : Habitat individuel	136 ha
NpFFFFF1F	Naturelle	NpFFFFF1F : Naturel - parcs, jardins, equipements sportifs et de loisirs	81 ha
UMFFFFFF	Urbaine	UMFFFFFF : Mixte	76 ha
UEsFFFFFF	Urbaine	UEs : Equipements de services urbains	42 ha
NFFFFFF	Naturelle	NFFFFFF : Naturel	39 ha
URFFFFFF	Urbaine	URFFFFFF : Residentiel collectif	30 ha
UEFFFFFF	Urbaine	UE : Equipements de proximite	26 ha
UIFFFFFF1	Urbaine	UIFFFFFF1 : Activites economiques mixtes	24 ha
UIFFFFFF	Urbaine	UIFFFFFF : Activites economiques mixtes	21 ha
UP5	Urbaine	UP5 : Projet	7 ha
UMF1F1FF1FF1	Urbaine	UMF1F1FF1FF1 : Mixte	7 ha
UMF1F2F1F1FF	Urbaine	UMF1F2F1F1FF2 : Mixte	6 ha
UAFFFFFF1	Urbaine	UAFFFFFF1 : Grands axes	6 ha
UCFFFFFF	Urbaine	UCFFFFFF : Coeur de ville	6 ha
UP6	Urbaine	UP6 : Projet	5 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 40. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés18
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 275
Linéaires de diversité commerciale44
Règles graphiques d’emprise au sol16
Règles graphiques de hauteur30
Règles graphiques de stationnement2
Secteurs de taille minimale des logements4
Droit de préemption urbain12
Zones d’aménagement concerté (ZAC)6
Plan d’exposition au bruit d’un aérodrome1
Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
Secteurs de taxe d’aménagement75

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Choisy-le-Roi

Secteur comportant une orientation d'amenagement et de programmation - OAP locale

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Choisy-le-Roi (8 sur 1 275)

Bati patrimonial × 667
Alignement d'arbres × 342
Arbre remarquable × 128
Espace vert paysager a proteger × 101
Espace paysager d'usage collectif × 22
Plan d'eau × 12
Cours d'eau × 2
Zone humide

Servitudes d’utilité publique à Choisy-le-Roi

À l’échelle du Val-de-Marne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Choisy-le-Roi. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC197
Canalisations d’hydrocarbures I139
Installations classées et sites pollués PM26
Sites patrimoniaux remarquables AC44
Plans de prévention des risques naturels PM13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Plans de prévention des risques technologiques PM32
Forêts de protection A71
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Choisy-le-Roi

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

À Choisy-le-Roi, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Choisy-le-Roi

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Choisy-le-Roi ?

Choisy-le-Roi est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand-orly seine bievre). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).

Le PLUi de Choisy-le-Roi est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Choisy-le-Roi ?

Sur le territoire de Choisy-le-Roi, le document publié compte 40 zones ou secteurs : zones urbaines 78 %, zones naturelles et forestières 22 % de la surface. Les plus étendues : UHFFFFFF, NpFFFFF1F, UMFFFFFF, UEsFFFFFF. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Choisy-le-Roi ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Choisy-le-Roi ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 18 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Choisy-le-Roi ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Choisy-le-Roi est-elle en zone tendue ?

Oui : Choisy-le-Roi figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Choisy-le-Roi ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Choisy-le-Roi ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Thiais (94320)
Orly (94310)
Valenton (94460)
Créteil (94000)
Vitry-sur-Seine (94400)
Villeneuve-Saint-Georges (94190)

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