PLU de Maisons-Alfort (94700)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Maisons-Alfort

Commune du Val-de-Marne (94), Maisons-Alfort compte 56 799 habitants sur 5,4 km², soit une densité de 10 617 habitants au km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par l’EPT Paris-est-marne et bois, approuvé le 12/12/2023. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 15/10/2026.

93 % du territoire de Maisons-Alfort est classé en zone urbaine (93 %) ou à urbaniser (0 %), bien plus que la moyenne du Val-de-Marne (74 %). Les zones agricoles (0 %) et naturelles (7 %) occupent le reste des 21 zones du plan. Première zone par la surface : UP1 (« UP - Zone pavillonnaire »), 147 ha, soit 27 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 1 966 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 1 espace boisé classé : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Maisons-Alfort est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Ses 6 voisines les plus proches (Alfortville, Saint-Maurice, Créteil…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Maisons-Alfort

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Paris-est-marne et bois (intercommunalité)
Approuvé le: 12/12/2023
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 15/10/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 93 % (500 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 7 % (35 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 93 % du territoire de Maisons-Alfort, les zones agricoles et naturelles 7 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Maisons-Alfort

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UP1	Urbaine	UP - Zone pavillonnaire	147 ha
UC	Urbaine	UC - Zone d'habitat collectif	111 ha
UE1	Urbaine	UE - Zone d'équipements publics	70 ha
UB1	Urbaine	UB - Zone urbaine mixte intermédiaire	34 ha
UA	Urbaine	UA - Zone de centralité urbaine	23 ha
UXb	Urbaine	UX - Zone d'activités économiques	21 ha
N	Naturelle	N - Zone naturelle	19 ha
Na	Naturelle	N - Zone naturelle	16 ha
UB2	Urbaine	UB - Zone urbaine mixte intermédiaire	15 ha
UE2	Urbaine	UE - Zone d'équipements publics	14 ha
UB2a	Urbaine	UB - Zone urbaine mixte intermédiaire	14 ha
UP2b	Urbaine	UP - Zone pavillonnaire	13 ha
UE1a	Urbaine	UE - Zone d'équipements publics	13 ha
UP2a	Urbaine	UP - Zone pavillonnaire	7 ha
UXd	Urbaine	UX - Zone d'activités économiques	4 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 21. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Espaces boisés classés1
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 966
Linéaires de diversité commerciale18
Règles graphiques de stationnement2
Secteurs de taille minimale des logements10

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Maisons-Alfort (4 sur 1 966)

Bâtiments et éléments protégés au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme × 1 608
Arbre remarquable à préserver au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme × 248
Espace paysager protégé au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme × 75
Ensemble patrimonial à préserver au titre de l'article L.151-19 du code de l'urbanisme × 35

Servitudes d’utilité publique à Maisons-Alfort

À l’échelle du Val-de-Marne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Maisons-Alfort. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC197
Canalisations d’hydrocarbures I139
Installations classées et sites pollués PM26
Sites patrimoniaux remarquables AC44
Plans de prévention des risques naturels PM13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Plans de prévention des risques technologiques PM32
Forêts de protection A71
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Maisons-Alfort

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone Abis du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Pour un terrain de Maisons-Alfort, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Maisons-Alfort

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Maisons-Alfort, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Maisons-Alfort ?

Maisons-Alfort est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 12/12/2023 (collectivité compétente : EPT Paris-est-marne et bois). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 15/10/2026).

Le PLUi de Maisons-Alfort est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Maisons-Alfort ?

Sur le territoire de Maisons-Alfort, le document publié compte 21 zones ou secteurs : zones urbaines 93 %, zones naturelles et forestières 7 % de la surface. Les plus étendues : UP1, UC, UE1, UB1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Maisons-Alfort ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Maisons-Alfort est-elle en zone tendue ?

Oui : Maisons-Alfort figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Maisons-Alfort ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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