L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Varzay
Commune de la Charente-Maritime (17), Varzay compte 845 habitants sur 14,0 km², soit une densité de 60 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 30/09/2014 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CA "Saintes - Grandes Rives - L'Agglo". La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 14/10/2025.
5 % du territoire de Varzay est classé en zone urbaine (5 %) ou à urbaniser (moins de 1 %), moins que la moyenne de la Charente-Maritime (8 %). Les zones agricoles (61 %) et naturelles (34 %) occupent le reste des 16 zones du plan. A (« zone agricole ») est la zone la plus vaste : 812 ha, soit 58 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 93 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 85 espaces boisés classés, 16 secteurs de constructibilité limitée, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 2 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 1 en carte communale, 5 en PLU communal. 5 d’entre elles sont dans le même cas que Varzay.
Le document d’urbanisme de Varzay
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CA "Saintes - Grandes Rives - L'Agglo" (intercommunalité)
- Approuvé le
- 30/09/2014
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 14/10/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 61 % (849 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 34 % (482 ha)
- Zones urbaines (U) 5 % (66 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (4 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de Varzay, les zones agricoles et naturelles 95 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Varzay
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A : zone agricole | 812 ha |
| N | Naturelle | N : zone naturelle et forestière | 476 ha |
| UB | Urbaine | UB : zone urbaine d'habitat pavillonnaire récent | 34 ha |
| Ap | Agricole | Ap : secteur agricole protégé | 30 ha |
| UA | Urbaine | UA : zone urbaine du bourg et des villages anciens | 16 ha |
| Ah | Agricole | Ah : secteur d'habitat isolé | 8 ha |
| Nh | Urbaine | Nh : secteur d'habitat isolé | 6 ha |
| Npv | Naturelle | Ner : secteur destiné à la production, la distribution et au stockage d'énergies renouvelables | 5 ha |
| 1AU | À urbaniser | 1AU : zone à urbaniser | 3 ha |
| UBj | Urbaine | UBj : secteur de jardins | 3 ha |
| UE | Urbaine | UE : zone d'équipements collectifs | 3 ha |
| UAj | Urbaine | UAj : secteur de jardins | 2 ha |
| UY | Urbaine | UE : zone d'activités économiques | 2 ha |
| Nl | Naturelle | Nl : secteur d'équipements de loisirs | 1 ha |
| Ne | Naturelle | Ne : secteur d'équipements collectifs | < 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 16. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés85
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés93
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)16
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer5
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)1
- Droit de préemption urbain1
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
- Zonage d’assainissement et réseaux64
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Varzay (1 sur 4)
- Emplacement réservé (article L. 123-1-5, V du Code de l'Urbanisme) × 4
Orientations d’aménagement et de programmation à Varzay (1 sur 2)
- SOA : Secteur comportant des Orientations d'Aménagement et de Programmation × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Varzay (2 sur 93)
- HAIE : Linéaire végétal à protéger (article L. 151-23 du Code de l'Urbanisme) × 51
- PAT_BAT : Elément de patrimoine à protéger (article L.123-1-5, III, 2° du Code de l'Urbanisme) × 42
Secteurs de constructibilité limitée à Varzay (4 sur 16)
- Zones de dangers autour des canalisations de transport de gaz haute-pression (article… × 10
- INONDATION : Zone inondable - Crues exceptionnelles (article R. 123,11, b du Code de l'Urbanisme) × 4
- INONDATION : Zone inondable - Crues fréquentes (article R. 123,11, b du Code de l'Urbanisme)
- Sites soumis à risque d'effondrement de cavités souterraines (article R. 123-11, b du…
Servitudes d’utilité publique à Varzay
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Charente-Maritime (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Varzay sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1502
- Canalisations d’hydrocarbures I180
- Passage des piétons sur le littoral EL942
- Sites patrimoniaux remarquables AC425
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T59
- Plans de prévention des risques technologiques PM36
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Forêts de protection A72
- Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS22
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Varzay
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 2 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Avant un achat ou des travaux À Varzay, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Varzay
Pour une parcelle précise à Varzay, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Varzay a-t-elle un PLU ?
Varzay est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 30/09/2014 (collectivité compétente : CA "Saintes - Grandes Rives - L'Agglo"). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 14/10/2025).
Le PLU de Varzay est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Varzay ?
Sur le territoire de Varzay, le document publié compte 16 zones ou secteurs : zones agricoles 61 %, zones naturelles et forestières 34 %, zones urbaines 5 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UB, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Varzay ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Varzay ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Varzay ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Varzay ?
Le taux communal est de 2 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Charente-Maritime de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Varzay ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)