L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Varrains
Varrains est une commune du Maine-et-Loire (49) de 1 312 habitants, dont le territoire s’étend sur 3,5 km² (377 hab./km²).
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA Saumur Val de Loire, approuvé le 05/03/2020 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité.
Le territoire se partage entre 22 % de zones naturelles, 53 % de zones agricoles et 25 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (6 %), en 14 zones. Av (« Secteur viticole protégé ») est la zone la plus vaste : 165 ha, soit 47 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 43 continuités écologiques, 8 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 2 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, un projet de plan de prévention des risques, des secteurs d’information sur les sols. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Pour qui construit à Varrains, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Souzay-Champigny, Artannes-sur-Thouet, Distré…) sont toutes en PLUi, comme Varrains.
Le document d’urbanisme de Varrains
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA Saumur Val de Loire (intercommunalité)
- Approuvé le
- 05/03/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- non publié
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 53 % (183 ha)
- Zones urbaines (U) 24 % (84 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 22 % (77 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (4 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 25 % du territoire de Varrains, les zones agricoles et naturelles 75 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Varrains
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Av | Agricole | Secteur viticole protégé | 165 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 77 ha |
| UB | Urbaine | Zone urbaine pavillonnaire | 41 ha |
| UA | Urbaine | Zone urbaine centrale historique | 39 ha |
| Ah | Agricole | Secteur agricole d'habitat diffus | 9 ha |
| A | Agricole | Zone agricole | 8 ha |
| 1AU | À urbaniser | Zone d'urbanisation future à vocation principale d'habitat | 4 ha |
| UP | Urbaine | Zone urbaine avec une sensibilité patrimoniale | 3 ha |
| Ah(i) | Agricole | Secteur agricole d'habitat diffus soumis à un risque inondation (zone rouge du PPRi) | 1 ha |
| UE | Urbaine | Zone urbaine à vocation de loisirs, tourisme et équipements | < 1 ha |
| Ay | Agricole | Secteur agricole à vocation principale d'activités économiques | < 1 ha |
| UBj | Urbaine | Zone urbaine pavillonnaire accueillant des fonds de jardins | < 1 ha |
| UY | Urbaine | Zone urbaine à vocation économique | < 1 ha |
| UC | Urbaine | Zone urbaine prédominé par l'habitat collectif | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés1
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés8
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)43
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer1
- Droit de préemption urbain1
- Projet de plan de prévention des risques6
- Secteurs d’information sur les sols (pollution)3
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Varrains
- VAR - ER01 : Emplacement réservé au titre de l'article L151-41 du Code de l'Urbanisme
Orientations d’aménagement et de programmation à Varrains
- VAR-B : Périmètre soumis à Orientation d'Aménagement et de Programmation au titre de l'article…
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Varrains (3 sur 8)
- Elément de patrimoine protégé au titre de l'article L151-19 du Code de l'Urbanisme × 4
- Elément de patrimoine naturel protégé au titre de l'article L151-23 du Code de l'Urbanisme × 3
- Elément linéaire protégé au titre de l'article L151-23 du Code de l'Urbanisme
Servitudes d’utilité publique à Varrains
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Maine-et-Loire : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Varrains figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1778
- Canalisations d’hydrocarbures I179
- Sites patrimoniaux remarquables AC427
- Plans de prévention des risques naturels PM112
- Zones agricoles protégées A94
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT22
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Varrains
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Varrains, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Varrains
Pour une parcelle précise à Varrains, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Varrains ?
Varrains est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 05/03/2020 (collectivité compétente : CA Saumur Val de Loire).
Le PLUi de Varrains est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Varrains ?
Sur le territoire de Varrains, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones agricoles 53 %, zones urbaines 24 %, zones naturelles et forestières 22 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : Av, N, UB, UA. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Varrains ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Varrains ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 1 objet « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Varrains ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Varrains ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Maine-et-Loire de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Souzay-Champigny (49400)
- Artannes-sur-Thouet (49260)
- Distré (49400)
- Saumur (49400)
- Villebernier (49400)
- Parnay (49730)