PLU de Saint-Jean-de-Boiseau (44640)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Saint-Jean-de-Boiseau

Avec 6 067 habitants pour 11,5 km², Saint-Jean-de-Boiseau (Loire-Atlantique, 44) a une densité de 528 hab./km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par Nantes Métropole, approuvé le 05/04/2019. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 18/05/2026.

Sur 23 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 22 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (10 %) ; le reste est classé en zone agricole (34 %) ou naturelle (43 %). Ad (« Secteur agricole durable ») est la zone la plus vaste : 381 ha, soit 33 % du territoire.

S’y ajoutent 491 secteurs de constructibilité limitée, 264 espaces boisés classés, 238 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Jean-de-Boiseau.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Brains, La Montagne, Indre…), 5 en PLUi, 1 en PLU communal.

Le document d’urbanisme de Saint-Jean-de-Boiseau

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Nantes Métropole (intercommunalité)
Approuvé le: 05/04/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 18/05/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 43 % (498 ha)
Zones agricoles (A) 34 % (395 ha)
Zones urbaines (U) 21 % (240 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (17 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 22 % du territoire de Saint-Jean-de-Boiseau, les zones agricoles et naturelles 78 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Saint-Jean-de-Boiseau

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Ad	Agricole	Secteur agricole durable	381 ha
Ns	Naturelle	Espace naturel remarquable	270 ha
UMd1	Urbaine	Quartier pavillonaire	139 ha
Nn	Naturelle	Secteur naturel de qualité	71 ha
Ne	Naturelle	Secteur naturel des cours d'eau navigables	69 ha
Nf	Naturelle	Secteur de forêt urbaine ou de boisement important	56 ha
Nl	Naturelle	Secteur naturel de loisir et de nature en ville	31 ha
UEm	Urbaine	Secteur d'activités économiques mixtes	25 ha
UMep	Urbaine	Hameaux et villages	16 ha
Ao	Agricole	Secteur agricole ordinaire	13 ha
UMc	Urbaine	Secteur de développement aux abords des axes des centralités ou des axes de mobilité	11 ha
US	Urbaine	Secteur de grands équipements d'intérêts collectifs ou de services publics	11 ha
UMa	Urbaine	Secteur de développement des centralités actuelles ou en devenir	10 ha
UMap	Urbaine	Secteur de développement des centralités actuelles ou en devenir	9 ha
UMe	Urbaine	Hameaux et villages	9 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 23. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés52
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)9
Espaces boisés classés264
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés238
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)20
Linéaires de diversité commerciale6
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)491
Continuités écologiques (trame verte et bleue)160
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer1
Règles graphiques de hauteur94
Droit de préemption urbain8
Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
Zonage d’assainissement et réseaux47
Règlement local de publicité91

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Saint-Jean-de-Boiseau (12 sur 52)

5-14 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 8
emplacement réservé pour mixité sociale × 6
5-4 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
5-1 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-10 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-12 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-13 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-16 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-17 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-186 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-187 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
5-188 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général

Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Jean-de-Boiseau (3 sur 9)

Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle (OAP) × 7
Orientation d'Aménagement et de Programmation Loire (OAP)
Orientation dAménagement et de Programmation Commerce (OAP)

Secteurs de mixité sociale à Saint-Jean-de-Boiseau (1 sur 20)

ENL : secteur de renforcement de la mixité sociale × 20

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Jean-de-Boiseau (6 sur 238)

Espace Paysager à Protéger (EPP) × 132
Espace Paysager à Protéger - Zone humide (EPP) × 63
petit patrimoine bâti × 22
patrimoine bâti × 18
cône de vue × 2
séquence urbaine de type 2

Secteurs de constructibilité limitée à Saint-Jean-de-Boiseau (1 sur 491)

risque d'inondation par ruissellement × 491

Servitudes d’utilité publique à Saint-Jean-de-Boiseau

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Loire-Atlantique (12 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Saint-Jean-de-Boiseau sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1385
Canalisations d’hydrocarbures I1130
Sites patrimoniaux remarquables AC413
Passage des piétons sur le littoral EL911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Plans de prévention des risques naturels PM18
Zones agricoles protégées A94
Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Pour un terrain de Saint-Jean-de-Boiseau, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Saint-Jean-de-Boiseau

Pour une parcelle précise à Saint-Jean-de-Boiseau, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Saint-Jean-de-Boiseau a-t-elle un PLU ?

Saint-Jean-de-Boiseau est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 05/04/2019 (collectivité compétente : Nantes Métropole). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 18/05/2026).

Le PLUi de Saint-Jean-de-Boiseau est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Saint-Jean-de-Boiseau ?

Sur le territoire de Saint-Jean-de-Boiseau, le document publié compte 23 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 43 %, zones agricoles 34 %, zones urbaines 21 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : Ad, Ns, UMd1, Nn. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Jean-de-Boiseau ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Jean-de-Boiseau ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 52 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Jean-de-Boiseau ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Saint-Jean-de-Boiseau est-elle en zone tendue ?

Oui : Saint-Jean-de-Boiseau figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Jean-de-Boiseau ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Loire-Atlantique de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Brains (44830)
La Montagne (44620)
Indre (44610)
Saint-Léger-les-Vignes (44710)
Couëron (44220)
Cheix-en-Retz (44640)

Toutes les communes : Loire-Atlantique (44)