L’urbanisme en clairL’urbanisme à Saint-Étienne-de-Montluc en bref
Avec 7 780 habitants pour 57,5 km², Saint-Étienne-de-Montluc (Loire-Atlantique, 44) a une densité de 135 hab./km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CC Estuaire et Sillon, approuvé le 04/07/2019. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 18/12/2025.
Sur 21 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 8 % du territoire, comme la moyenne du département (10 %) ; le reste est classé en zone agricole (43 %) ou naturelle (48 %). Np (« Zone naturelle protégée en raison de sa qualité environnementale, écologique et paysagère ») est la zone la plus vaste : 2 625 ha, soit 46 % du territoire.
S’y ajoutent 2 138 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 316 secteurs de constructibilité limitée, 26 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des sites archéologiques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Pour qui construit à Saint-Étienne-de-Montluc, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Cordemais, Couëron, Le Pellerin et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU intercommunal.
Le document d’urbanisme de Saint-Étienne-de-Montluc
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC Estuaire et Sillon (intercommunalité)
- Approuvé le
- 04/07/2019
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 18/12/2025
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 48 % (2 785 ha)
- Zones agricoles (A) 43 % (2 496 ha)
- Zones urbaines (U) 8 % (449 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (19 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 8 % du territoire de Saint-Étienne-de-Montluc, les zones agricoles et naturelles 92 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Saint-Étienne-de-Montluc
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Np | Naturelle | Zone naturelle protégée en raison de sa qualité environnementale, écologique et paysagère | 2 625 ha |
| Aa | Agricole | Zone agricole correspondant aux espaces privilégiés de développement de l'activité agricole | 2 328 ha |
| Ub | Urbaine | Zone urbaine d'extension contemporaine des centralités | 220 ha |
| Ap | Agricole | Zone agricole disposant de qualités paysagères et écologiques remarquables | 164 ha |
| Ni | Naturelle | Zone naturelle destinée aux activités d'intérêt collectif et de services publics | 154 ha |
| UEa | Urbaine | Zone économique correpondant aux grands espaces productifs | 89 ha |
| Ua | Urbaine | Zone urbaine de centralité | 56 ha |
| UEd3 | Urbaine | Zone économique correpondant aux espaces mixtes et de services du site de la Croix Gaudin | 26 ha |
| UEb | Urbaine | Zone économique correpondant aux grands espaces artisanaux | 19 ha |
| UEd2 | Urbaine | Zone économique correpondant aux espaces mixtes et de services isolés | 16 ha |
| 1AUa | À urbaniser | Zone de projet à vocation principale d'habitat | 14 ha |
| Uhb | Urbaine | Zone d'habitat correspondant aux hameaux | 7 ha |
| UEc | Urbaine | Zone économique correpondant aux espaces commerciaux | 6 ha |
| Nn | Naturelle | Zone naturelle correspondant aux grands espaces naturels de loisir et récréatifs | 5 ha |
| UL | Urbaine | Zone urbaine corresondant aux équipements sportifs, publics, de loisir ou scolaires | 5 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 21. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés26
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)6
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2 138
- Linéaires de diversité commerciale10
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)316
- Règles graphiques de hauteur19
- Règles graphiques de stationnement20
- Équipements collectifs admis en zone A ou N33
- Droit de préemption urbain5
- Sites archéologiques28
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
- Zonage d’assainissement et réseaux6
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Saint-Étienne-de-Montluc (12 sur 26)
- SE-01 : Emplacement réservé aux ouvrages publics
- SE-02 : Emplacement réservé aux installations d'intérêt général
- SE-03 : Emplacement réservé aux voies publiques
- SE-04 : Emplacement réservé aux voies publiques
- SE-05 : Emplacement réservé aux installations d'intérêt général
- SE-06 : Emplacement réservé aux installations d'intérêt général
- SE-07 : Emplacement réservé aux ouvrages publics
- SE-09 : Emplacement réservé aux installations d'intérêt général
- SE-10 : Emplacement réservé aux espaces verts/continuités écologiques
- SE-11 : Emplacement réservé aux installations d'intérêt général
- SE-12 : Emplacement réservé aux ouvrages publics
- SE-13 : Emplacement réservé aux ouvrages publics
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Étienne-de-Montluc
- SE.01 : Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
- SE.02 : Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
- SE.03 : Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
- SE.04 : Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
- SE.05 : Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
- SE.06 : Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP)
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Étienne-de-Montluc (7 sur 2 138)
- Éléments de paysage, (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d'ordre écologique… × 1 608
- Éléments de paysage, (sites et secteurs) à préserver pour des motifs d'ordre écologique × 242
- Éléments de paysage correspondant à un espace boisé, (sites et secteurs) à préserver… × 161
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural… × 80
- Espace boisé classé × 34
- Patrimoine paysager à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique,… × 12
- Terrain cultivé ou non bâti à protéger en zone urbaine
Secteurs de constructibilité limitée à Saint-Étienne-de-Montluc (1 sur 316)
- Secteur avec conditions spéciales de constructibilité pour des raisons… × 316
Servitudes d’utilité publique à Saint-Étienne-de-Montluc
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Loire-Atlantique : 12 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Saint-Étienne-de-Montluc figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1385
- Canalisations d’hydrocarbures I1130
- Sites patrimoniaux remarquables AC413
- Passage des piétons sur le littoral EL911
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
- Plans de prévention des risques naturels PM18
- Zones agricoles protégées A94
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A41
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Saint-Étienne-de-Montluc
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Saint-Étienne-de-Montluc, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Étienne-de-Montluc
Pour une parcelle précise à Saint-Étienne-de-Montluc, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Saint-Étienne-de-Montluc ?
Saint-Étienne-de-Montluc est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 04/07/2019 (collectivité compétente : CC Estuaire et Sillon). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 18/12/2025).
Le PLUi de Saint-Étienne-de-Montluc est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Saint-Étienne-de-Montluc ?
Sur le territoire de Saint-Étienne-de-Montluc, le document publié compte 21 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 48 %, zones agricoles 43 %, zones urbaines 8 % de la surface. Les plus étendues : Np, Aa, Ub, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Saint-Étienne-de-Montluc ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Étienne-de-Montluc ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 26 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Étienne-de-Montluc ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Étienne-de-Montluc ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Loire-Atlantique de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Cordemais (44360)
- Couëron (44220)
- Le Pellerin (44640)
- Le Temple-de-Bretagne (44360)
- Vigneux-de-Bretagne (44360)
- Sautron (44880)