PLU de Niederhausbergen (67207)

L’urbanisme à Niederhausbergen en bref

Avec 1 721 habitants pour 3,1 km², Niederhausbergen (Bas-Rhin, 67) a une densité de 559 hab./km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par Eurométropole de Strasbourg, approuvé le 27/09/2019. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 06/02/2026.

Sur 20 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 24 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (12 %) ; le reste est classé en zone agricole (57 %) ou naturelle (19 %). Première zone par la surface : A1 (« Zone agricole, 20m² agricoles »), 175 ha, soit 57 % du territoire.

S’y ajoutent 108 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 30 secteurs de constructibilité limitée, 25 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 1,9 % pour toute construction soumise à autorisation à Niederhausbergen.

Ses 6 voisines les plus proches (Mittelhausbergen, Mundolsheim, Oberhausbergen…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU intercommunal.

Le document d’urbanisme de Niederhausbergen

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Eurométropole de Strasbourg (intercommunalité)
Approuvé le: 27/09/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 06/02/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 57 % (176 ha)
Zones urbaines (U) 20 % (63 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 19 % (59 ha)
Zones à urbaniser (AU) 3 % (10 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 24 % du territoire de Niederhausbergen, les zones agricoles et naturelles 76 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Niederhausbergen

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A1	Agricole	Zone agricole, 20m² agricoles	175 ha
N1	Naturelle	Zone naturelle, 20m² max	53 ha
UCA4	Urbaine	Tissus d'habitat individuel (pavillonnaire)	24 ha
UAA1	Urbaine	Tissus anciens villageois	8 ha
UB6	Urbaine	Tissus hétérogènes	7 ha
IAUXb2	À urbaniser	Zone future à vocation artisanale et tertiaire	6 ha
N3	Naturelle	Zone naturelle, activités préexistantes sport ou loisirs, et fort	5 ha
UE3	Urbaine	Zone d'équipements, bureaux, hôtel	5 ha
UB4	Urbaine	Tissus hétérogènes	4 ha
IAUA2	À urbaniser	Zone d'urbanisation future à court/moyen terme à vocation mixte	4 ha
UXcz2	Urbaine	Zone d'activités tertiaire	4 ha
UXb1	Urbaine	Zone d'activités artisanales	3 ha
UCA6	Urbaine	Tissus d'habitat individuel (pavillonnaire)	3 ha
UE1	Urbaine	Zone d'équipements	2 ha
UXb2	Urbaine	Zone d'activités artisanales	2 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 20. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés25
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés108
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)30
Continuités écologiques (trame verte et bleue)13
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer1
Règles d’implantation des constructions (graphiques)18
Règles graphiques de hauteur15
Droit de préemption urbain1
Secteurs de taxe d’aménagement2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Niederhausbergen (12 sur 25)

ER 1 : Emplacement réservé n°1
ER 11 : Emplacement réservé n°11
ER 13 : Emplacement réservé n°13
ER 14 : Emplacement réservé n°14
ER 16 : Emplacement réservé n°16
ER 17 : Emplacement réservé n°17
ER 18 : Emplacement réservé n°18
ER 2 : Emplacement réservé n°2
ER 20 : Emplacement réservé n°20
ER 21 : Emplacement réservé n°21
ER 22 : Emplacement réservé n°22
ER 23 : Emplacement réservé n°23

Orientations d’aménagement et de programmation à Niederhausbergen

OAP_com_le : Orientations d'aménagement et de programmation (OAP) communales
OAP_interc : Orientations d'aménagement et de programmation (OAP) intercommunales

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Niederhausbergen (4 sur 108)

bat_intere : Bâtiment intéressant × 49
bat_except : Bâtiment exceptionnel × 31
esp_plante : Espace planté à conserver ou à créer × 19
Arbre ou groupe d'arbres, à conserver ou à créer × 9

Secteurs de constructibilité limitée à Niederhausbergen (3 sur 30)

CEB_alea : Coulée d'eau boueuse × 26
Air_sec_su : Air secteurs de surveillance × 2
Su_gal_par : Susceptibilité de galerie sur la parcelle × 2

Servitudes d’utilité publique à Niederhausbergen

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Bas-Rhin : 13 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Niederhausbergen figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1597
Forêts de protection A733
Plans de prévention des risques naturels PM114
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Canalisations d’hydrocarbures I17
Sites patrimoniaux remarquables AC45
Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
Zones de rétention et de mobilité des cours d’eau PM43
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
Télécommunications : protection contre les obstacles PT22

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 1,9 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

À Niederhausbergen, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Niederhausbergen

Pour une parcelle précise à Niederhausbergen, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Niederhausbergen ?

Niederhausbergen est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 27/09/2019 (collectivité compétente : Eurométropole de Strasbourg). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 06/02/2026).

Le PLUi de Niederhausbergen est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Niederhausbergen ?

Sur le territoire de Niederhausbergen, le document publié compte 20 zones ou secteurs : zones agricoles 57 %, zones urbaines 20 %, zones naturelles et forestières 19 %, zones à urbaniser 3 % de la surface. Les plus étendues : A1, N1, UCA4, UAA1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Niederhausbergen ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Niederhausbergen ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 25 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Niederhausbergen ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Niederhausbergen est-elle en zone tendue ?

Oui : Niederhausbergen figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Niederhausbergen ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Bas-Rhin de 1,9 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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