PLU des Sorinières (44840)

L’essentiel sur l’urbanisme aux Sorinières

Avec 9 275 habitants pour 13,2 km², Les Sorinières (Loire-Atlantique, 44) a une densité de 705 hab./km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par Nantes Métropole, approuvé le 05/04/2019. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 18/05/2026.

Sur 19 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 36 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (10 %) ; le reste est classé en zone agricole (50 %) ou naturelle (14 %). Première zone par la surface : Ad (« Secteur agricole durable »), 657 ha, soit 50 % du territoire.

S’y ajoutent 915 secteurs de constructibilité limitée, 363 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 184 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Autre point à connaître avant un projet : Les Sorinières est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation aux Sorinières.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Pont-Saint-Martin, Vertou, Rezé…), 3 en PLU communal, 3 en PLUi.

Le document d’urbanisme des Sorinières

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Nantes Métropole (intercommunalité)
Approuvé le: 05/04/2019
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 18/05/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 50 % (657 ha)
Zones urbaines (U) 32 % (417 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 14 % (184 ha)
Zones à urbaniser (AU) 4 % (57 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 36 % du territoire des Sorinières, les zones agricoles et naturelles 64 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi aux Sorinières

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Ad	Agricole	Secteur agricole durable	657 ha
UEm	Urbaine	Secteur d'activités économiques mixtes	117 ha
UMd1	Urbaine	Quartier pavillonaire	109 ha
Nl	Naturelle	Secteur naturel de loisir et de nature en ville	65 ha
Nn	Naturelle	Secteur naturel de qualité	50 ha
UMe	Urbaine	Hameaux et villages	49 ha
UMc	Urbaine	Secteur de développement aux abords des axes des centralités ou des axes de mobilité	47 ha
2AU	À urbaniser	Zone d'urbanisation future	43 ha
Ns	Naturelle	Espace naturel remarquable	38 ha
UMb	Urbaine	Quartier de grands ensembles ou de projet urbain	32 ha
Nf	Naturelle	Secteur de forêt urbaine ou de boisement important	32 ha
UMd2	Urbaine	Quartier pavillonaire	22 ha
UMa	Urbaine	Secteur de développement des centralités actuelles ou en devenir	22 ha
1AUEm	À urbaniser	Zone ouverte à l'urbanisation avec un projet d'ensemble	11 ha
UMep	Urbaine	Hameaux et villages	11 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 19. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés38
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)7
Espaces boisés classés184
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés363
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)31
Linéaires de diversité commerciale3
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)915
Continuités écologiques (trame verte et bleue)18
Règles d’implantation des constructions (graphiques)2
Règles graphiques de hauteur59
Règles graphiques de stationnement1
Équipements collectifs admis en zone A ou N10
Droit de préemption urbain33
Zones d’aménagement concerté (ZAC)4
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport12
Périmètres de sursis à statuer3
Zonage d’assainissement et réseaux92
Règlement local de publicité189
Programmes d’aménagement d’ensemble2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés aux Sorinières (12 sur 38)

4-175 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 4
4-173 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 3
4-156 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
4-167 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
4-180 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général × 2
emplacement réservé pour mixité sociale × 2
4-160 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
4-161 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
4-162 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
4-163 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
4-164 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général
4-165 : emplacement réservé pour projet d'intérêt général

Orientations d’aménagement et de programmation aux Sorinières (2 sur 7)

Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielle (OAP) × 6
Orientation dAménagement et de Programmation Commerce (OAP)

Secteurs de mixité sociale aux Sorinières (1 sur 31)

ENL : secteur de renforcement de la mixité sociale × 31

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés aux Sorinières (5 sur 363)

Espace Paysager à Protéger (EPP) × 170
Espace Paysager à Protéger - Zone humide (EPP) × 94
patrimoine bâti × 81
petit patrimoine bâti × 9
périmètre patrimonial × 9

Secteurs de constructibilité limitée aux Sorinières (1 sur 915)

risque d'inondation par ruissellement × 915

Servitudes d’utilité publique aux Sorinières

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Loire-Atlantique (12 catégories) ; celles qui touchent une parcelle des Sorinières sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1385
Canalisations d’hydrocarbures I1130
Sites patrimoniaux remarquables AC413
Passage des piétons sur le littoral EL911
Télécommunications : protection contre les obstacles PT211
Plans de prévention des risques naturels PM18
Zones agricoles protégées A94
Télécommunications : protection contre les perturbations PT14
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A41

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce que cela change pour un terrain

Aux Sorinières, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien aux Sorinières

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique aux Sorinières ?

Les Sorinières est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 05/04/2019 (collectivité compétente : Nantes Métropole). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 18/05/2026).

Le PLUi des Sorinières est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi des Sorinières ?

Sur le territoire des Sorinières, le document publié compte 19 zones ou secteurs : zones agricoles 50 %, zones urbaines 32 %, zones naturelles et forestières 14 %, zones à urbaniser 4 % de la surface. Les plus étendues : Ad, UEm, UMd1, Nl. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain aux Sorinières ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés aux Sorinières ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 38 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il aux Sorinières ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Les Sorinières est-elle en zone tendue ?

Oui : Les Sorinières figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement aux Sorinières ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de la Loire-Atlantique de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme aux Sorinières ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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