L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à L'Orbrie
L'Orbrie est une commune de la Vendée (85) de 808 habitants, dont le territoire s’étend sur 9,7 km² (84 hab./km²).
Elle relève d’un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 05/04/2018, dont la compétence appartient aujourd’hui à la CC du Pays de Fontenay-Vendée. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 07/07/2020. Au 31/12/2024, une procédure était en cours (révision de PLU-I) ; le document en vigueur continue de s’appliquer jusqu’à son approbation.
Le territoire se partage entre 76 % de zones naturelles, 16 % de zones agricoles et 7 % de zones urbaines ou à urbaniser, comme la moyenne du département (8 %), en 9 zones. La zone la plus étendue est N (« Secteur NATUREL protege pour son interet ecologique et esthetique »), avec 654 ha, soit 68 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 384 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 25 espaces boisés classés, 12 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des sites archéologiques. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, même cadre : Saint-Michel-le-Cloucq, Pissotte, Mervent et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de L'Orbrie
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- CC du Pays de Fontenay-Vendée (intercommunalité)
- Approuvé le
- 05/04/2018
- Procédure en cours
- révision de PLU-I (au 31/12/2024)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 07/07/2020
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 76 % (732 ha)
- Zones agricoles (A) 16 % (158 ha)
- Zones urbaines (U) 7 % (70 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire de L'Orbrie, les zones agricoles et naturelles 93 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à L'Orbrie
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Secteur NATUREL protege pour son interet ecologique et esthetique | 654 ha |
| Ap | Agricole | Secteur AGRICOLE PROTEGE dedie a la preservation du potentiel agronomique et biologique des terres agricoles | 114 ha |
| Ni | Naturelle | Secteur NATUREL INONDABLE protege pour son interet ecologique et esthetique et expose au risque d'inondation p | 67 ha |
| U | Urbaine | Secteur URBAIN MIXTE dedie a l'acceuil de logements - d'equipements d'interet collectif et de services ainsi q | 58 ha |
| A | Agricole | Secteur AGRICOLE dedie au developpement des activites agricoles | 44 ha |
| Us | Urbaine | Secteur URBAIN SERVICES dedie a l'accueil d'equipements et de services publics | 10 ha |
| NL | Naturelle | Secteur NATUREL LOISIRS protege pour son interet esthetique et ecologique et pouvant accueillir des equipement | 10 ha |
| Ue | Urbaine | Secteur URBAIN ECONOMIQUE dedie a l'accueil d'activites economiques | 2 ha |
| Nc | Naturelle | Secteur NATUREL COMMERCES - de taille et de capacite d'accueil limite pour les constructions destinees aux com | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés12
- Espaces boisés classés25
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés384
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
- Équipements collectifs admis en zone A ou N3
- Droit de préemption urbain5
- Sites archéologiques7
- Secteurs de taxe d’aménagement1
- Zonage d’assainissement et réseaux5
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à L'Orbrie
- ER 10 : Emplacement reserve - 10
- ER 11 : Emplacement reserve - 11
- ER 12 : Emplacement reserve - 12
- ER 14 : Emplacement reserve - 14
- ER 15 : Emplacement reserve - 15
- ER 2 : Emplacement reserve - 2
- ER 3 : Emplacement reserve - 3
- ER 4 : Emplacement reserve - 4
- ER 5 : Emplacement reserve - 5
- ER 6 : Emplacement reserve - 6
- ER 7 : Emplacement reserve - 7
- ER 9 : Emplacement reserve - 9
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à L'Orbrie (10 sur 384)
- Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre ecologique - HAIE - Article… × 300
- Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre ecologique - BOISEMENT - Article… × 33
- Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel - historique ou… × 22
- Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre ecologique - MARE - Article… × 22
- Muret : Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel - historique ou… × 2
- Croix 3 : Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel, historique ou…
- Croix 4 : Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel, historique ou…
- Croix 6 : Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel, historique ou…
- Eglise : Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel - historique ou…
- Lavoir : Element de paysage a proteger pour des motifs d'ordre culturel - historique ou…
Secteurs de constructibilité limitée à L'Orbrie
- StEp : Zone non-aedificandi - Perimetre de protection sanitaire - 100 m autour des ouvrages…
Servitudes d’utilité publique à L'Orbrie
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de la Vendée (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de L'Orbrie sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1399
- Canalisations d’hydrocarbures I185
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À L'Orbrie, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à L'Orbrie
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de L'Orbrie, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à L'Orbrie ?
L'Orbrie est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 05/04/2018 (collectivité compétente : CC du Pays de Fontenay-Vendée). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 07/07/2020).
Le PLU de L'Orbrie est-il en cours d’évolution ?
Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.
Quelles sont les zones du PLU de L'Orbrie ?
Sur le territoire de L'Orbrie, le document publié compte 9 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 76 %, zones agricoles 16 %, zones urbaines 7 % de la surface. Les plus étendues : N, Ap, Ni, U. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à L'Orbrie ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à L'Orbrie ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 12 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à L'Orbrie ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à L'Orbrie ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à L'Orbrie ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Michel-le-Cloucq (85200)
- Pissotte (85200)
- Mervent (85200)
- Fontenay-le-Comte (85200)
- Sérigné (85200)
- Bourneau (85200)