PLU de Fresnes (94260)

L’urbanisme à Fresnes en bref

Avec 29 528 habitants pour 3,6 km², Fresnes (Val-de-Marne, 94) a une densité de 8 318 hab./km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par l’EPT Grand-orly seine bievre. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 16/12/2025.

Sur 28 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 91 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (74 %) ; le reste est classé en zone agricole (7 %) ou naturelle (2 %). Première zone par la surface : URGGGGGG (« Residentiel collectif »), 79 ha, soit 22 % du territoire.

S’y ajoutent 239 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 11 règles graphiques d’implantation, 6 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des périmètres de sursis à statuer, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Fresnes.

Le voisinage (Rungis, Chevilly-Larue, Antony…) se répartit ainsi : 5 en PLUi, 1 en PLU communal.

Le document d’urbanisme de Fresnes

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: EPT Grand-orly seine bievre (intercommunalité)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 16/12/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 91 % (321 ha)
Zones agricoles (A) 7 % (26 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 2 % (7 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 91 % du territoire de Fresnes, les zones agricoles et naturelles 9 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Fresnes

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
URGGGGGG	Urbaine	URGGGGGG : Residentiel collectif	79 ha
UHGGGGGG	Urbaine	UHGGGGGG : Habitat individuel	63 ha
UEsGGGGGG	Urbaine	UEs : Equipements de services urbains	37 ha
UIGGGGGG	Urbaine	UIGGGGGG : Activites economiques mixtes	29 ha
AGGGGGG	Agricole	AGGGGGG : Agricole	26 ha
UEGGGGGG	Urbaine	UE : Equipements de proximite	24 ha
UIcGGGGGG1	Urbaine	UIcGGGGGG1 : Activites commerciales, hotelieres	20 ha
UCGGGGGG	Urbaine	UCGGGGGG : Coeur de ville	15 ha
URG1G1G1G1GG	Urbaine	URG1G1G1G1GG1 : Residentiel collectif	15 ha
UIGGGGGG1	Urbaine	UIGGGGGG1 : Activites economiques mixtes	11 ha
NGGGGGG	Naturelle	NGGGGGG : Naturel	7 ha
UMGGGGGG	Urbaine	UMGGGGGG : Mixte	7 ha
UMGGGG1G1G1	Urbaine	UMGGGG1G1G1 : Mixte	6 ha
UP9	Urbaine	UP9 : Projet	5 ha
UIaY1Y1Y1Y1Y	Urbaine	UIaY1Y1Y1Y1Y1Y1 : Activites alimentaires (MIN)	4 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 28. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés6
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
Espaces boisés classés2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés239
Linéaires de diversité commerciale19
Règles d’implantation des constructions (graphiques)11
Règles graphiques d’emprise au sol2
Règles graphiques de hauteur1
Règles graphiques de stationnement2
Secteurs de plan de masse4
Droit de préemption urbain5
Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
Périmètres de sursis à statuer3
Secteurs de taxe d’aménagement18

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Fresnes (1 sur 3)

Secteur comportant une orientation d'amenagement et de programmation - OAP locale × 3

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Fresnes (8 sur 239)

Bati patrimonial × 97
Alignement d'arbres × 81
Espace paysager d'usage collectif × 39
Zone humide × 7
Espace vert paysager a proteger × 6
Plan d'eau × 6
Ensemble bati patrimonial × 2
Arbre remarquable

Servitudes d’utilité publique à Fresnes

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Val-de-Marne : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Fresnes figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC197
Canalisations d’hydrocarbures I139
Installations classées et sites pollués PM26
Sites patrimoniaux remarquables AC44
Plans de prévention des risques naturels PM13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Plans de prévention des risques technologiques PM32
Forêts de protection A71
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Avant un achat ou des travaux À Fresnes, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Fresnes

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Fresnes ?

Fresnes est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : EPT Grand-orly seine bievre). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 16/12/2025).

Le PLUi de Fresnes est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Fresnes ?

Sur le territoire de Fresnes, le document publié compte 28 zones ou secteurs : zones urbaines 91 %, zones agricoles 7 %, zones naturelles et forestières 2 % de la surface. Les plus étendues : URGGGGGG, UHGGGGGG, UEsGGGGGG, UIGGGGGG. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Fresnes ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Fresnes ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 6 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Fresnes ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Fresnes est-elle en zone tendue ?

Oui : Fresnes figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Fresnes ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale du Val-de-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Fresnes ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Rungis (94150)
Chevilly-Larue (94550)
Antony (92160)
L'Haÿ-les-Roses (94240)
Bourg-la-Reine (92340)
Wissous (91320)

Toutes les communes : Val-de-Marne (94)