PLU de Fleury-sur-Orne (14123)

L’urbanisme à Fleury-sur-Orne en bref

Commune du Calvados (14), Fleury-sur-Orne compte 5 941 habitants sur 6,8 km², soit une densité de 870 habitants au km².

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 30/01/2020 ; la compétence en matière d’urbanisme est exercée par la CU Caen la Mer. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 15/12/2022. Le document évolue : révision de PLU-I (état au 31/12/2024).

51 % du territoire de Fleury-sur-Orne est classé en zone urbaine (41 %) ou à urbaniser (11 %), bien plus que la moyenne du Calvados (8 %). Les zones agricoles (22 %) et naturelles (27 %) occupent le reste des 22 zones du plan. Première zone par la surface : N (naturelle), 164 ha, soit 24 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 134 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 25 emplacements réservés, 11 espaces boisés classés, ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, un projet de plan de prévention des risques, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Fleury-sur-Orne est par ailleurs en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Louvigny, Saint-André-sur-Orne, Ifs…) sont toutes en PLU communal, comme Fleury-sur-Orne.

Le document d’urbanisme de Fleury-sur-Orne

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: CU Caen la Mer (intercommunalité)
Approuvé le: 30/01/2020
Procédure en cours: révision de PLU-I (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 15/12/2022

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 41 % (277 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 27 % (184 ha)
Zones agricoles (A) 22 % (148 ha)
Zones à urbaniser (AU) 11 % (72 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 51 % du territoire de Fleury-sur-Orne, les zones agricoles et naturelles 49 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Fleury-sur-Orne

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
N	Naturelle	Zone équipée ou non, à protéger du fait de l'intérêt de leurs milieux, de la qualité de leurs paysages, de leu	164 ha
A	Agricole	Zone qui comprend les secteurs, équipés ou non, déstinés à une mise en valeur agricole en raison du potentiel	148 ha
UGc	Urbaine	Secteurs regroupant les quartier d'habitat qui accueillent principalement des pavillons	87 ha
UEc	Urbaine	Secteur compris dans la ZAC d'activités, il est en cours d'urbanisation	48 ha
UFv	Urbaine	Secteurs peu bâtis et destinés à le rester, qui reçoivent des aménagements paysagers et / ou récréatifs	43 ha
1AUa	À urbaniser	Secteur qui correspond au quartier des Hauts de l'Orne dont l'aménagement est réalisé au travers d'une ZAC	31 ha
UGa	Urbaine	Secteurs regroupant des quartiers de faible densité, au Bas de Fleury ou en lisière ouest du bourg	25 ha
UGd	Urbaine	Secteurs regroupant les quartiers qui longent la Route d'Harcourt ou l'Avenue du 19 mars 1962, où sont implant	24 ha
Nv	Naturelle	Secteurs qui pourront recevoir des aménagements et installations, s'ils sont nécessaires à des activités sport	21 ha
UEa	Urbaine	Zone peu dense en bordure du boulevard périphérique, qui prolonge les quartiers d'habitat du Bas de Fleury	16 ha
UF	Urbaine	Zone regroupant les espaces réservés à des équipements et espaces publics ou d'intérêt collectif, au coeur ou	16 ha
2AU	À urbaniser	Zone réservée à l'extension future de la ville, dans le cadre fixé par le PADD	14 ha
1AUd	À urbaniser	Secteur qui correspond au site dit "Ilot C" à l'est du centre-bourg	13 ha
UEb	Urbaine	Secteur correspondant au parc d'activités "Normandika" implanté en bordure du boulevard périphérique. Compris	12 ha
1AUev	À urbaniser	Sous-secteur, non constructible du fait de sa situation à proximité des grands axes routiers, mais aménageable	7 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 22. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés25
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
Espaces boisés classés11
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés134
Règles d’implantation des constructions (graphiques)7
Zones d’aménagement concerté (ZAC)2
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport2
Plan d’exposition au bruit d’un aérodrome1
Projet de plan de prévention des risques1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Fleury-sur-Orne (12 sur 25)

Secteur de projet > article L151-41 du code de l'urbanisme × 2
ER1 : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER10 : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER11 : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER12a : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER12b : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER13 : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER14 : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER15 : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER16a : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER16b : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme
ER16c : Emplacements réservés au profit de Caen la mer > article L151-41 du code de l'urbanisme

Orientations d’aménagement et de programmation à Fleury-sur-Orne (1 sur 5)

Secteur soumis aux OAP > articles L151-6 et suivants du code de l'urbanisme × 5

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Fleury-sur-Orne (2 sur 134)

Eléments d'intérêt paysager et/ou écologique au titre de l'article L151-19 et L151-23… × 88
Constructions d'intérêt patrimonial > article L151-19 du code de l'urbanisme × 46

Servitudes d’utilité publique à Fleury-sur-Orne

À l’échelle du Calvados, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Fleury-sur-Orne. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1876
Canalisations d’hydrocarbures I1361
Plans de prévention des risques naturels PM112
Sites patrimoniaux remarquables AC411
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A48
Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Fleury-sur-Orne

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Fleury-sur-Orne

Pour un terrain de Fleury-sur-Orne, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Fleury-sur-Orne

Pour une parcelle précise à Fleury-sur-Orne, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Fleury-sur-Orne ?

Fleury-sur-Orne est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 30/01/2020 (collectivité compétente : CU Caen la Mer). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 15/12/2022).

Le PLU de Fleury-sur-Orne est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU-I. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU de Fleury-sur-Orne ?

Sur le territoire de Fleury-sur-Orne, le document publié compte 22 zones ou secteurs : zones urbaines 41 %, zones naturelles et forestières 27 %, zones agricoles 22 %, zones à urbaniser 11 % de la surface. Les plus étendues : N, A, UGc, UEc. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Fleury-sur-Orne ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Fleury-sur-Orne ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 25 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Fleury-sur-Orne est-elle en zone tendue ?

Oui : Fleury-sur-Orne figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Fleury-sur-Orne ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale du Calvados de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Fleury-sur-Orne ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Louvigny (14111)
Saint-André-sur-Orne (14320)
Ifs (14123)
Éterville (14930)
Maltot (14930)
Cormelles-le-Royal (14123)

Toutes les communes : Calvados (14)