L’urbanisme en clairFeins : document, zonage, périmètres
Avec 1 074 habitants pour 20,3 km², Feins (Ille-et-Vilaine, 35) a une densité de 53 hab./km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC Val d'Ille-Aubigné, approuvé le 25/02/2020. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 20/01/2026.
Sur 15 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 2 % du territoire, en dessous de la moyenne du département (7 %) ; le reste est classé en zone agricole (58 %) ou naturelle (39 %). Première zone par la surface : A (agricole), 1 183 ha, soit 58 % du territoire.
S’y ajoutent 1 149 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 202 espaces boisés classés, 75 secteurs de constructibilité limitée, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des sites archéologiques, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Feins.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 5 en PLUi, 1 en PLU communal. 5 d’entre elles sont dans le même cas que Feins.
Le document d’urbanisme de Feins
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC Val d'Ille-Aubigné (intercommunalité)
- Approuvé le
- 25/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 20/01/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 58 % (1 183 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 39 % (801 ha)
- Zones urbaines (U) 2 % (37 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (10 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 2 % du territoire de Feins, les zones agricoles et naturelles 98 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Feins
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres a | 1 183 ha |
| NP | Naturelle | Zone naturelle strictement protégée | 783 ha |
| N | Naturelle | Secteurs, équipées ou non, à protéger en raison de leur caractère d'espace naturel « ordinaire » | 18 ha |
| UE2 | Urbaine | Secteurs d'habitat à forte dominante d'habitat individuel dont le caractère résidentiel est marqué | 13 ha |
| UC2p | Urbaine | Centres-villes et centre-bourgs, secteurs de mixité urbaine à dominante d'habitat et à forte valeur patrimonia | 11 ha |
| UGn | Urbaine | Espaces naturels dans lesquels sont autorisés les équipements de plein air d'intérêt collectif et services pub | 7 ha |
| 1AUO1 | À urbaniser | Secteurs à urbaniser de projets en extension urbaine ou en renouvellement urbain où pourront se développer des | 6 ha |
| UG | Urbaine | Secteurs dans lesquels sont implantés des services publics ou équipements collectifs d'intérêt général | 3 ha |
| 1AUG | À urbaniser | Secteurs à urbaniser dans lesquels sont implantés des services publics ou équipements collectifs d'intérêt gén | 2 ha |
| 2AUG | À urbaniser | Secteur à urbaniser à long terme à vocation services publics ou équipements collectifs d'intérêt général | 2 ha |
| UO1 | Urbaine | Secteurs de projets en extension urbaine ou en renouvellement urbain où pourront se développer des activités c | 1 ha |
| UO2p | Urbaine | Secteurs de projets en extension urbaine ou en renouvellement urbain où pourront se développer des activités c | < 1 ha |
| UE1 | Urbaine | Secteurs d'habitat à forte dominante d'habitat individuel dont le caractère résidentiel est marqué | < 1 ha |
| UE2p | Urbaine | Secteurs d'habitat à forte dominante d'habitat individuel dont le caractère résidentiel est marqué | < 1 ha |
| 2AUE | À urbaniser | Secteur à urbaniser à long terme à vocation principale d'habitat | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés13
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)6
- Espaces boisés classés202
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés1 149
- Linéaires de diversité commerciale5
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)75
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer12
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)4
- Équipements collectifs admis en zone A ou N11
- Droit de préemption urbain2
- Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
- Sites archéologiques10
- Zones de préemption des espaces naturels sensibles1
- Zonage d’assainissement et réseaux252
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Feins (12 sur 13)
- FNS-10 : Elargissement de voirie
- FNS-11 : Elargissement de voirie
- FNS-12 : Chemin piéton
- FNS-13 : Elargissement de voirie
- FNS-14 : Création d'accès
- FNS-2 : Elargissement de voirie
- FNS-3 : Elargissement de voirie
- FNS-4 : Accès de voirie
- FNS-5 : Elargissement de voirie
- FNS-6 : Création de parking
- FNS-7 : Elargissement de voirie
- FNS-8 : Création de voirie
Orientations d’aménagement et de programmation à Feins
- FNS-1.1.1 : ZAC du Grand Clos
- FNS-1.1.2 : ZAC du Grand Clos
- FNS-1.2 : ZAC du Grand Clos
- FNS-1.3 : ZAC du Grand Clos
- FNS-2 : Rue de Montreuil et ruelle des Cours Boulet
- FNS-3 : Etang du Boulet
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Feins (12 sur 1 149)
- Élément de paysage (R 151-43 5°) × 906
- Maison × 111
- Ferme × 79
- Puits × 13
- Croix × 11
- Four × 9
- Pont × 3
- Ecole × 2
- Patrimoine à protéger (L151-19) × 2
- Cimetière
- Digue
- Eglise
Secteurs de constructibilité limitée à Feins (2 sur 75)
- Zone humide SAGE Vilaine × 74
- Zone inondable
Servitudes d’utilité publique à Feins
Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle de l’Ille-et-Vilaine (9 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Feins sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1439
- Canalisations d’hydrocarbures I1102
- Sites patrimoniaux remarquables AC415
- Plans de prévention des risques naturels PM18
- Plans de prévention des risques technologiques PM34
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T54
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Feins
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Avant un achat ou des travaux À Feins, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Feins
Pour une parcelle précise à Feins, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Feins ?
Feins est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 25/02/2020 (collectivité compétente : CC Val d'Ille-Aubigné). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 20/01/2026).
Le PLUi de Feins est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Feins ?
Sur le territoire de Feins, le document publié compte 15 zones ou secteurs : zones agricoles 58 %, zones naturelles et forestières 39 %, zones urbaines 2 % de la surface. Les plus étendues : A, NP, N, UE2. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Feins ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Feins ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 13 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Feins ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Feins ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Ille-et-Vilaine de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Aubigné (35250)
- Montreuil-sur-Ille (35440)
- Andouillé-Neuville (35250)
- Sens-de-Bretagne (35490)
- Marcillé-Raoul (35560)
- Dingé (35440)