PLU d’Épinay-sur-Orge (91360)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Épinay-sur-Orge

Épinay-sur-Orge est une commune de l’Essonne (91) de 10 722 habitants, dont le territoire s’étend sur 4,4 km² (2 459 hab./km²).

La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 20/06/2019 : c’est elle qui en fixe les règles. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 20/06/2019. Au 31/12/2024, une procédure était en cours (révision de PLU) ; le document en vigueur continue de s’appliquer jusqu’à son approbation.

Le territoire se partage entre 9 % de zones naturelles, 16 % de zones agricoles et 74 % de zones urbaines ou à urbaniser, nettement au-dessus de la moyenne du département (24 %), en 16 zones. La zone la plus étendue est UH (« urbaine »), avec 139 ha, soit 32 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 18 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 6 espaces boisés classés, 5 emplacements réservés, ainsi qu’un projet de plan de prévention des risques. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Épinay-sur-Orge.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Villemoisson-sur-Orge, Villiers-sur-Orge, Ballainvilliers…), 5 en PLU communal, 1 en PLUi.

Le document d’urbanisme d’Épinay-sur-Orge

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune d’Épinay-sur-Orge
Approuvé le: 20/06/2019
Procédure en cours: révision de PLU (au 31/12/2024)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 20/06/2019

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 67 % (292 ha)
Zones agricoles (A) 16 % (70 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 9 % (41 ha)
Zones à urbaniser (AU) 7 % (30 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 74 % du territoire d’Épinay-sur-Orge, les zones agricoles et naturelles 26 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Épinay-sur-Orge

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
UH	Urbaine	urbaine	139 ha
A	Agricole	Agricole	70 ha
UB	Urbaine	urbaine	60 ha
N	Naturelle	Naturelle	33 ha
UG	Urbaine	urbaine	26 ha
UE	Urbaine	urbaine	22 ha
AU1	À urbaniser	A urbaniser	15 ha
UAb	Urbaine	urbaine	15 ha
AU2	À urbaniser	A urbaniser	15 ha
UAa	Urbaine	urbaine	11 ha
NZh	Naturelle	Naturelle zone humide	8 ha
UI	Urbaine	urbaine	8 ha
UM	Urbaine	urbaine	6 ha
UC	Urbaine	urbaine	4 ha
UD	Urbaine	urbaine	2 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 16. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés5
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)4
Espaces boisés classés6
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés18
Linéaires de diversité commerciale1
Règles graphiques d’emprise au sol1
Projet de plan de prévention des risques7

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Épinay-sur-Orge (3 sur 4)

OAP Requalification du centre-ville × 2
OAP Restructuration du secteur de la Gare
OAP création de la ZAC de la Croix Ronde

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Épinay-sur-Orge (1 sur 18)

Elément bâti ou paysager remarquable à protéger (art. L.123-1-5 7° du Code de l'Urbanisme) × 18

Servitudes d’utilité publique à Épinay-sur-Orge

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Essonne : 14 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Épinay-sur-Orge figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1218
Canalisations d’hydrocarbures I1127
Installations classées et sites pollués PM215
Sites patrimoniaux remarquables AC49
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Plans de prévention des risques naturels PM16
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A45
Télécommunications : protection contre les obstacles PT24
Forêts de protection A73
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

À Épinay-sur-Orge, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Épinay-sur-Orge

Pour une parcelle précise à Épinay-sur-Orge, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Épinay-sur-Orge ?

Épinay-sur-Orge est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 20/06/2019. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 20/06/2019).

Le PLU d’Épinay-sur-Orge est-il en cours d’évolution ?

Selon les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), une procédure est en cours : révision de PLU. Tant qu’elle n’est pas approuvée, le document en vigueur continue de s’appliquer.

Quelles sont les zones du PLU d’Épinay-sur-Orge ?

Sur le territoire d’Épinay-sur-Orge, le document publié compte 16 zones ou secteurs : zones urbaines 67 %, zones agricoles 16 %, zones naturelles et forestières 9 %, zones à urbaniser 7 % de la surface. Les plus étendues : UH, A, UB, N. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Épinay-sur-Orge ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Épinay-sur-Orge ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 5 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Épinay-sur-Orge est-elle en zone tendue ?

Oui : Épinay-sur-Orge figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Épinay-sur-Orge ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Essonne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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