L’urbanisme en clairL’urbanisme à Dormelles en bref
Dormelles est une commune de la Seine-et-Marne (77) de 816 habitants, dont le territoire s’étend sur 13,0 km² (63 hab./km²).
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 02/10/2020 : c’est elle qui en fixe les règles. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 02/10/2020.
Le territoire se partage entre 29 % de zones naturelles, 66 % de zones agricoles et 5 % de zones urbaines ou à urbaniser, en dessous de la moyenne du département (11 %), en 10 zones. La zone la plus étendue est A (agricole), avec 857 ha, soit 66 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 96 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 53 espaces boisés classés, 22 secteurs de constructibilité limitée. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
Dormelles est par ailleurs en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.
Ses 6 voisines les plus proches (Flagy, Ville-Saint-Jacques, Thoury-Férottes…) sont dans la même situation : toutes relèvent d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Dormelles
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Dormelles
- Approuvé le
- 02/10/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 02/10/2020
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 66 % (857 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 29 % (380 ha)
- Zones urbaines (U) 4 % (58 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (2 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 5 % du territoire de Dormelles, les zones agricoles et naturelles 95 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Dormelles
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | 857 ha | |
| N | Naturelle | 320 ha | |
| Nzh | Naturelle | 60 ha | |
| UB | Urbaine | 23 ha | |
| UH | Urbaine | 20 ha | |
| UA | Urbaine | 10 ha | |
| UT | Urbaine | 4 ha | |
| 1AU | À urbaniser | 2 ha | |
| UE | Urbaine | 1 ha | |
| Azh | Agricole | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés4
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
- Espaces boisés classés53
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés96
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)22
- Équipements collectifs admis en zone A ou N2
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Dormelles (12 sur 96)
- Trame Jardin × 54
- MUR ANCIEN : ELEMENT DE PATRIMOINE × 19
- ALIGNEMENT : ELEMENT DE PATRIMOINE × 7
- FERME : ELEMENT DE PATRIMOINE × 3
- MAISON : ELEMENT DE PATRIMOINE × 2
- ABREUVOIR : ELEMENT DE PATRIMOINE
- ARC PORTE : ELEMENT DE PATRIMOINE
- CHATEAU : ELEMENT DE PATRIMOINE
- DEMEURE` : ELEMENT DE PATRIMOINE
- ESCALIER : ELEMENT DE PATRIMOINE
- LAVOIR : ELEMENT DE PATRIMOINE
- LONGERE : ELEMENT DE PATRIMOINE
Secteurs de constructibilité limitée à Dormelles (1 sur 22)
- Bois 50m × 22
Servitudes d’utilité publique à Dormelles
À l’échelle de la Seine-et-Marne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Dormelles. Principales catégories publiées :
- Canalisations d’hydrocarbures I1268
- Monuments historiques et leurs abords AC160
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM119
- Installations classées et sites pollués PM216
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Forêts de protection A73
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Dormelles
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Dormelles, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Dormelles
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Dormelles ?
Dormelles est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 02/10/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 02/10/2020).
Le PLU de Dormelles est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Dormelles ?
Sur le territoire de Dormelles, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones agricoles 66 %, zones naturelles et forestières 29 %, zones urbaines 4 % de la surface. Les plus étendues : A, N, Nzh, UB. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Dormelles ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Dormelles ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Dormelles est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Dormelles ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Flagy (77940)
- Ville-Saint-Jacques (77130)
- Thoury-Férottes (77940)
- Villecerf (77250)
- Noisy-Rudignon (77940)
- Villemaréchal (77710)