PLU de Cesson (77240)

L’essentiel sur l’urbanisme à Cesson

Avec 11 222 habitants pour 7,0 km², Cesson (Seine-et-Marne, 77) a une densité de 1 603 hab./km².

Les règles d’urbanisme de Cesson sont fixées par un plan local d’urbanisme (PLU) communal, approuvé le 16/03/2022. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 02/07/2025.

Sur 31 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 53 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (11 %) ; le reste est classé en zone agricole (11 %) ou naturelle (35 %). Première zone par la surface : N (naturelle), 216 ha, soit 31 % du territoire.

S’y ajoutent 283 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 37 espaces boisés classés, 13 emplacements réservés, ainsi qu’une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Autre point à connaître avant un projet : Cesson est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Pour qui construit à Cesson, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Savigny-le-Temple, Vert-Saint-Denis, Seine-Port…) sont toutes en PLU communal, comme Cesson.

Le document d’urbanisme de Cesson

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Cesson
Approuvé le: 16/03/2022
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 02/07/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 48 % (338 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 35 % (247 ha)
Zones agricoles (A) 11 % (78 ha)
Zones à urbaniser (AU) 5 % (35 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 53 % du territoire de Cesson, les zones agricoles et naturelles 47 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Cesson

Zone	Type	Surface
N	Naturelle	216 ha
Aa	Agricole	76 ha
UBk	Urbaine	72 ha
UBj	Urbaine	63 ha
UXa	Urbaine	57 ha
UBa	Urbaine	54 ha
Nzh	Naturelle	21 ha
UXb	Urbaine	20 ha
AUX2	À urbaniser	16 ha
UBb	Urbaine	15 ha
UBi	Urbaine	12 ha
AUX1	À urbaniser	10 ha
2AU	À urbaniser	9 ha
UBc	Urbaine	8 ha
UBh	Urbaine	7 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 31. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés13
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)9
Espaces boisés classés37
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés283
Linéaires de diversité commerciale4
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)11
Continuités écologiques (trame verte et bleue)11
Règles graphiques d’emprise au sol1
Zones d’aménagement concerté (ZAC)6

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Orientations d’aménagement et de programmation à Cesson

OAP n°1
OAP n°2
OAP n°3
OAP n°4
OAP n°5
OAP n°7
OAP n°8
OAP n°9
OAPn°6

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Cesson (10 sur 283)

Batiment à protéger × 142
Mur de cloture × 71
Alignement d arbres × 45
Vegetation : Element de paysage naturel × 14
Arbre remarquable × 5
Chêne : Arbre remarquable × 2
Marronnier : Arbre remarquable
Peuplier n : Arbre remarquable
Saule : Arbre remarquable
Séquoia : Arbre remarquable

Secteurs de constructibilité limitée à Cesson (1 sur 11)

Bande de 50 mètres de protection des lisières des bois et forêts de plus de 100 ha × 11

Servitudes d’utilité publique à Cesson

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Seine-et-Marne : 11 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Cesson figurent dans sa note. Dans le département :

Canalisations d’hydrocarbures I1268
Monuments historiques et leurs abords AC160
Sites patrimoniaux remarquables AC422
Plans de prévention des risques naturels PM119
Installations classées et sites pollués PM216
Plans de prévention des risques technologiques PM38
Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
Forêts de protection A73
Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
Télécommunications : protection contre les obstacles PT23

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Cesson

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Cesson

Avant un achat ou des travaux À Cesson, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Cesson

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Cesson, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Cesson ?

Cesson est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 16/03/2022. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 02/07/2025).

Le PLU de Cesson est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Cesson ?

Sur le territoire de Cesson, le document publié compte 31 zones ou secteurs : zones urbaines 48 %, zones naturelles et forestières 35 %, zones agricoles 11 %, zones à urbaniser 5 % de la surface. Les plus étendues : N, Aa, UBk, UBj. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Cesson ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Cesson ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 13 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Cesson est-elle en zone tendue ?

Oui : Cesson figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Cesson ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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