PLU de Bouin (85230)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Bouin

Commune de la Vendée (85), Bouin compte 2 205 habitants sur 52,1 km², soit une densité de 42 habitants au km².

Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC Challans-Gois Communauté, approuvé le 12/12/2024. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 06/11/2025.

3 % du territoire de Bouin est classé en zone urbaine (3 %) ou à urbaniser (0 %), moins que la moyenne de la Vendée (8 %). Les zones agricoles (27 %) et naturelles (70 %) occupent le reste des 14 zones du plan. Nr (« Nr ») est la zone la plus vaste : 3 493 ha, soit 67 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 49 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 29 continuités écologiques, 15 orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

Autre point à connaître avant un projet : Bouin est commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).

Pour qui construit à Bouin, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 4 en PLUi, 2 en PLU communal. 4 d’entre elles sont dans le même cas que Bouin.

Le document d’urbanisme de Bouin

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CC Challans-Gois Communauté (intercommunalité)
Approuvé le: 12/12/2024
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 06/11/2025

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones naturelles et forestières (N) 70 % (3 666 ha)
Zones agricoles (A) 27 % (1 403 ha)
Zones urbaines (U) 3 % (142 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire de Bouin, les zones agricoles et naturelles 97 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Bouin

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Nr	Naturelle	Nr	3 493 ha
Aeprx	Agricole	Aeprx	913 ha
Aeprc	Agricole	Aeprc	189 ha
Ap	Agricole	Ap	163 ha
Nrx	Naturelle	Nrx	162 ha
Aepr	Agricole	Aepr	114 ha
U	Urbaine	U	104 ha
A	Agricole	A	23 ha
Ud	Urbaine	Ud	15 ha
UE	Urbaine	UE	10 ha
UL	Urbaine	UL	8 ha
N	Naturelle	N	6 ha
Ua	Urbaine	Ua	5 ha
NDPM	Naturelle	NDPM	4 ha

Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés4
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)15
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés49
Continuités écologiques (trame verte et bleue)29

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Bouin

Construction pour logement social
Extension Cimetière
Renouvellement urbain pour logement social
Réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements

Orientations d’aménagement et de programmation à Bouin (3 sur 15)

OAP Intensification et Mixité urbaines - Intensification urbaine × 9
OAP Lisières urbaines × 5
OAP Commerce - centralité

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bouin (12 sur 49)

Grange × 9
Espace Boisé Classé au titre de l'article L113-1 du code de l'urbanisme × 4
Site bâti remarquable protegé au titre de l'article L151-19 du code de l'urbanisme × 3
Alignement d'arbres protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-chenes × 2
Alignement d'arbres protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-tilleuls × 2
Arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-charme × 2
Château La Limagne × 2
Alignement d'arbres protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-feuillus
Arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-chene
Arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-cypres
Arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-feuillu
Arbre remarquable protege au titre de l'article L151-23 du code de l'urbanisme-tilleul

Servitudes d’utilité publique à Bouin

À l’échelle de la Vendée, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Bouin. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1399
Canalisations d’hydrocarbures I185
Sites patrimoniaux remarquables AC422
Plans de prévention des risques naturels PM114
Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Bouin

Loi Littoral: Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Zone tendue: Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
Zonage A/B/C: Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Bouin

Pour un terrain de Bouin, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Bouin

La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Bouin, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Bouin a-t-elle un PLU ?

Bouin est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 12/12/2024 (collectivité compétente : CC Challans-Gois Communauté). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 06/11/2025).

Le PLUi de Bouin est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Bouin ?

Sur le territoire de Bouin, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 70 %, zones agricoles 27 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : Nr, Aeprx, Aeprc, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Bouin ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Bouin ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 4 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

La loi Littoral s’applique-t-elle à Bouin ?

Oui : Bouin est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Bouin est-elle en zone tendue ?

Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bouin ?

Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2025), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Bouin ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

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