L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Bluffy
Commune de la Haute-Savoie (74), Bluffy compte 395 habitants sur 3,7 km², soit une densité de 106 habitants au km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CA du Grand Annecy. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 26/03/2026.
8 % du territoire de Bluffy est classé en zone urbaine (8 %) ou à urbaniser (0 %), dans la moyenne de la Haute-Savoie (9 %). Les zones agricoles (25 %) et naturelles (67 %) occupent le reste des 8 zones du plan. La zone la plus étendue est N (« Zone N Naturelle »), avec 193 ha, soit 52 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 17 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 8 règles graphiques de hauteur, 6 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
Bluffy est par ailleurs classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Bluffy.
Le voisinage (Alex, Menthon-Saint-Bernard, Veyrier-du-Lac…) se répartit ainsi : 2 en PLU communal, 4 en PLUi.
Le document d’urbanisme de Bluffy
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA du Grand Annecy (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 26/03/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 67 % (249 ha)
- Zones agricoles (A) 25 % (94 ha)
- Zones urbaines (U) 8 % (31 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 8 % du territoire de Bluffy, les zones agricoles et naturelles 92 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Bluffy
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone N Naturelle | 193 ha |
| A | Agricole | Zone A agricole | 94 ha |
| Ns | Naturelle | Zone Ns Naturelle à protéger pour des raisons écologiques | 56 ha |
| Ucs1 | Urbaine | Zone Ucs1 à dominante d'habitat individuel à faible densification | 18 ha |
| Uab | Urbaine | Zone Uab de centrebourg et villages | 6 ha |
| Uhs | Urbaine | Zone Uhs de hameaux à faible densité | 3 ha |
| Ueai | Urbaine | Zone Ueai à vocation d'activités industrielles et artisanales des zones non communautaires | 3 ha |
| As | Agricole | Zone As agricole à protéger pour des raisons écologiques, paysagères et pour les pâtures nécessaires au pâtura | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés6
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés17
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)5
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer3
- Règles graphiques de hauteur8
- Règles graphiques de stationnement7
- Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol2
- Droit de préemption urbain16
- Secteurs de taxe d’aménagement1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Bluffy (1 sur 6)
- Emplacement réservé aux installations d'intérêt général × 4
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bluffy (3 sur 17)
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs culturel, historique, architectural × 8
- Element de paysage correspondant à un espace boisé, (site et secteurs) à préserver pour… × 5
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural × 4
Servitudes d’utilité publique à Bluffy
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Haute-Savoie : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Bluffy figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1191
- Plans de prévention des risques naturels PM1150
- Canalisations d’hydrocarbures I191
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Zones agricoles protégées A93
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Plans de prévention des risques technologiques PM31
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Bluffy
- Loi Montagne
- Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Bluffy
Avant un achat ou des travaux À Bluffy, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Bluffy
Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Bluffy ?
Bluffy est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CA du Grand Annecy). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/03/2026).
Le PLUi de Bluffy est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Bluffy ?
Sur le territoire de Bluffy, le document publié compte 8 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 67 %, zones agricoles 25 %, zones urbaines 8 % de la surface. Les plus étendues : N, A, Ns, Ucs1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Bluffy ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Bluffy ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 6 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Bluffy ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Montagne s’applique-t-elle à Bluffy ?
Oui : Bluffy figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Bluffy est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bluffy ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Haute-Savoie de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Bluffy ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Cerema, communes soumises aux dispositions d'urbanisme de la loi Montagne (arrêtés de 1974 à 1985), état 2019 (12/11/2024)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Alex (74290)
- Menthon-Saint-Bernard (74290)
- Veyrier-du-Lac (74290)
- Talloires-Montmin (74210)
- Duingt (74410)
- La Balme-de-Thuy (74230)