PLU de Béziers (34500)

L’urbanisme à Béziers en bref

Avec 81 545 habitants pour 95,8 km², Béziers (Hérault, 34) a une densité de 851 hab./km².

Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 06/04/2021, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 07/07/2026.

Sur 66 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 25 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (9 %) ; le reste est classé en zone agricole (61 %) ou naturelle (13 %). A (« zone agricole ») est la zone la plus vaste : 3 972 ha, soit 42 % du territoire.

S’y ajoutent 506 secteurs de constructibilité limitée, 203 espaces boisés classés, 198 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 4 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Béziers.

Autour d’elle, même cadre : Boujan-sur-Libron, Villeneuve-lès-Béziers, Lignan-sur-Orb et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.

Le document d’urbanisme de Béziers

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme (PLU)
Collectivité compétente: Commune de Béziers
Approuvé le: 06/04/2021
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 07/07/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 61 % (5 807 ha)
Zones urbaines (U) 23 % (2 216 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 13 % (1 262 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (200 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 25 % du territoire de Béziers, les zones agricoles et naturelles 75 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLU à Béziers

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	A : zone agricole	3 972 ha
Ai	Agricole	Ai : zone agricole soumise au risque inondation	1 444 ha
N	Naturelle	N : zone naturelle	1 074 ha
UD1	Urbaine	UD1 : secteur comprenant les quartiers à l'ouest de l'Orb, proche de la rocade ouest, à l'est de la voie ferré	664 ha
UC	Urbaine	UC : zone de quartiers péricentraux	429 ha
Acm	Agricole	Acm : zone liée au canal du Midi et ses abords	390 ha
UX	Urbaine	UX : zone à vocation économique	212 ha
UB	Urbaine	UB : zone d'extension du centre ancien	116 ha
UX1	Urbaine	UX1 : zone à vocation économique La Domitienne	102 ha
UD2a	Urbaine	UD2a : secteur pavillonaire périphérique peu dense - assainissement autonome	52 ha
Ng	Naturelle	Ng : zone dédiée au golf	52 ha
UD2	Urbaine	UD2 : secteur correspondant aux quartiers du Cayrou et de Fonséranes	48 ha
Nc	Naturelle	Nc : zone dédiée à l'activitée de carrière	46 ha
Ncet	Naturelle	Ncet : zone dédiée au Centre d'Enfouissement Technique de St-Jean de Libron	46 ha
AUX1A	À urbaniser	AUX1A : zone de développement à vocation économique sur le secteur Mazeran	45 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 66. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés73
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)16
Espaces boisés classés203
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés198
Linéaires de diversité commerciale3
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)506
Règles d’implantation des constructions (graphiques)13
Règles graphiques de hauteur5
Équipements collectifs admis en zone A ou N77
Espaces remarquables du littoral115
Droit de préemption urbain26
Zones d’aménagement concerté (ZAC)9
Sites archéologiques12
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport5
Droit de préemption commercial1
Secteurs de taxe d’aménagement7
Projets urbains partenariaux4

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Béziers (12 sur 73)

C02 : Emplacements Réservés : Elargissement du CR 13 de Béziers à Pech Cocut - Emprise : 10…
C04 : Emplacements Réservés : Elargissement du CR22 entre le CR12 et le CR13 - Emprise : 10…
C05 : Emplacements Réservés : Elargissement du CR23 Chemin du Pech des Moulins - Emprise…
C06 : Emplacements Réservés : Elargissement de la rue du Pech et de la rue Alain Gerbault -…
C07 : Emplacements Réservés : Elargissement de la rue Chemin de l'Évêque - Emprise : 10 mètres
C08 : Emplacements Réservés : Rue des Lutins. Création d'une voie reliant l'ancienne route de…
C09 : Emplacements Réservés : Création d'une voie reliant la route de Corneilhan (RD165) à la…
C10 : Emplacements Réservés : Elargissement de la rue de la Capelière - Emprise 6 mètres
C11 : Emplacements Réservés : Élargissement de la voie donnant sur la voie Domitienne -…
C13 : Emplacements Réservés : Elargissement du CV n°11 chemin de Badones - 15 mètres puis 10…
C14 : Emplacements Réservés : Elargissement de l'avenue E.Claparède entre la rue de la Paix…
C15 : Emplacements Réservés : Raccordement de la rue de la Pomme à la rue Madeleine Roch -…

Orientations d’aménagement et de programmation à Béziers (12 sur 16)

Secteur soumis à OAP × 2
Secteur soumis à OAP : Secteur Grandes Vignes × 2
Secteur soumis à OAP : Caserne des pompiers - SDIS (1,31ha)
Secteur soumis à OAP : Duguesclin - Brisson (0,96ha)
Secteur soumis à OAP : Garrissou Activités (1,4ha) - Crouzette Habitat & Activités…
Secteur soumis à OAP : Garrissou Habitat (3,31ha)
Secteur soumis à OAP : Green Boat Mobility (1,48ha)
Secteur soumis à OAP : Jardins de la Méditerranée
Secteur soumis à OAP : Lardide 1
Secteur soumis à OAP : Lardide 2
Secteur soumis à OAP : Port Neuf (20,89ha)
Secteur soumis à OAP : Port Notre Dame (6,68ha)

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Béziers (12 sur 198)

Eléments de paysage bâtis protégés au titre de l'article L0151-19 du Code de l'Urbanisme × 18
Eléments de paysage identifiés au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme × 13
UP032 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 9
UP030 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 8
UP031 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 8
UP051 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 3
UP029 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 2
UP093 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 2
BR02 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme
BR03 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme
BR04 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme
BR05 : Maison remarquable identifiée au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme

Secteurs de constructibilité limitée à Béziers (6 sur 506)

Aléa suite aux inondations octobre 2019 × 331
Zone non aedificandi de 20m de part et d'autre des cours d'eau hors PPRI × 171
3eme poste : Poste source RTE/ENEDIS
Périmètre de protection autour du CET - Zone non aedificandi actuelle de 200m
Zone de protection élargie (250 m) autour du CET
Zone non aedificandi autour de la STEP

Servitudes d’utilité publique à Béziers

À l’échelle de l’Hérault, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 10 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Béziers. Principales catégories publiées :

Monuments historiques et leurs abords AC1553
Plans de prévention des risques naturels PM1138
Canalisations d’hydrocarbures I1117
Sites patrimoniaux remarquables AC467
Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
Forêts de protection A71
Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zonage A/B/C: Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Béziers

Avant un achat ou des travaux À Béziers, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Béziers

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Béziers ?

Béziers est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 06/04/2021. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 07/07/2026).

Le PLU de Béziers est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLU de Béziers ?

Sur le territoire de Béziers, le document publié compte 66 zones ou secteurs : zones agricoles 61 %, zones urbaines 23 %, zones naturelles et forestières 13 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : A, Ai, N, UD1. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Béziers ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Béziers ?

Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 73 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Béziers ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Béziers ?

Le taux communal est de 4 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Hérault (34)