L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Bailly-Romainvilliers
Avec 6 980 habitants pour 7,8 km², Bailly-Romainvilliers (Seine-et-Marne, 77) a une densité de 894 hab./km².
Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par la CA Val d'Europe Agglomération, approuvé le 07/07/2016. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 05/02/2026.
Sur 14 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 78 % du territoire, nettement au-dessus de la moyenne du département (11 %) ; le reste est classé en zone agricole (2 %) ou naturelle (20 %). UXm (« Zone à vocation dominante d'activités économiques, dont industrie ») est la zone la plus vaste : 135 ha, soit 17 % du territoire.
S’y ajoutent 99 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 13 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, 7 règles graphiques de hauteur, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Autre point à connaître avant un projet : Bailly-Romainvilliers est en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % et la part régionale pour toute construction soumise à autorisation à Bailly-Romainvilliers.
Ses 6 voisines les plus proches ne sont pas toutes dans la même situation : 2 en PLU communal, 4 en PLUi. 4 d’entre elles sont dans le même cas que Bailly-Romainvilliers.
Le document d’urbanisme de Bailly-Romainvilliers
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA Val d'Europe Agglomération (intercommunalité)
- Approuvé le
- 07/07/2016
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 05/02/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones urbaines (U) 52 % (403 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 26 % (202 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 20 % (158 ha)
- Zones agricoles (A) 2 % (17 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 78 % du territoire de Bailly-Romainvilliers, les zones agricoles et naturelles 22 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Bailly-Romainvilliers
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| UXm | Urbaine | UXm : Zone à vocation dominante d'activités économiques, dont industrie | 135 ha |
| 2AU | À urbaniser | 2AU : Zones d'urbanisation future à moyen/long termes ; elles seront ouvertes à l'urbanisation par procédure d | 131 ha |
| N | Naturelle | N : Zone naturelle | 108 ha |
| UXt | Urbaine | UXt : Zone à vocation dominante d'activités économiques, à dominante d'hébergements touristiques | 104 ha |
| UBa | Urbaine | UBa : Zone de quartiers résidentiels mixtes à dominantes d'habitat pavillonaire, pour les secteurs homogènes | 82 ha |
| AUZ-MP | À urbaniser | AUZ-MP : Zone d'urbanisation future de la ZAC de la Motte - Secteur Prieuré | 71 ha |
| Nj | Naturelle | Nj : Secteur de jardins familiaux; parcs urbains | 50 ha |
| UE | Urbaine | UE : Zone dédiée aux équipements d'intérêt collectif (publics / privés) | 29 ha |
| UXh | Urbaine | UXh : Zone à vocation dominante d'activités économiques, à dominante hôtelière | 21 ha |
| A | Agricole | A : Zone à vocation agricole | 17 ha |
| UAb | Urbaine | UAb : Zone des centralités pour les centres-bourgs | 11 ha |
| UCb | Urbaine | UCb : Zone d'ensembles résidentiels mixtes à dominante d'habitat collectif, près des centres-bourgs | 10 ha |
| UBb | Urbaine | UBb : Zone de quartiers résidentiels mixtes à dominantes d'habitat pavillonaire, pour les secteurs réalisés de | 10 ha |
| UXc | Urbaine | UXc : Zone à vocation dominante d'activités économiques, à dominante commerciale (et restauration) | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés2
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)1
- Espaces boisés classés3
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés99
- Linéaires de diversité commerciale13
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer13
- Règles graphiques de hauteur7
- Équipements collectifs admis en zone A ou N1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Bailly-Romainvilliers
- BR_1 : Espaces publics auto-piéton
- BR_2 : Liaison douce
Orientations d’aménagement et de programmation à Bailly-Romainvilliers
- La Motte - Prieuré Est
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Bailly-Romainvilliers (10 sur 99)
- Patrimoine bâti protégé × 32
- Espaces paysagers à protéger × 24
- Protection des cours d'eau × 22
- Mare et plan eau protégé × 13
- Arbre remarquable × 3
- Element bâti (Maison Louis Braille)
- Lavoir et puit
- Pont en Bois
- Portail
- Puits
Secteurs de constructibilité limitée à Bailly-Romainvilliers
- Lisière de massif boisé de plus de 100ha
Servitudes d’utilité publique à Bailly-Romainvilliers
À l’échelle de la Seine-et-Marne, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 11 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Bailly-Romainvilliers. Principales catégories publiées :
- Canalisations d’hydrocarbures I1268
- Monuments historiques et leurs abords AC160
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM119
- Installations classées et sites pollués PM216
- Plans de prévention des risques technologiques PM38
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Forêts de protection A73
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Bailly-Romainvilliers
- Zone tendue
- Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
- Zonage A/B/C
- Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Bailly-Romainvilliers, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Bailly-Romainvilliers
Pour une parcelle précise à Bailly-Romainvilliers, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Bailly-Romainvilliers ?
Bailly-Romainvilliers est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 07/07/2016 (collectivité compétente : CA Val d'Europe Agglomération). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 05/02/2026).
Le PLUi de Bailly-Romainvilliers est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Bailly-Romainvilliers ?
Sur le territoire de Bailly-Romainvilliers, le document publié compte 14 zones ou secteurs : zones urbaines 52 %, zones à urbaniser 26 %, zones naturelles et forestières 20 %, zones agricoles 2 % de la surface. Les plus étendues : UXm, 2AU, N, UXt. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Bailly-Romainvilliers ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Bailly-Romainvilliers ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 2 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Bailly-Romainvilliers est-elle en zone tendue ?
Oui : Bailly-Romainvilliers figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Bailly-Romainvilliers ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Seine-et-Marne de 2,5 %, plus la part régionale d’Île-de-France. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Coutevroult (77580)
- Serris (77700)
- Magny-le-Hongre (77700)
- Villiers-sur-Morin (77580)
- Saint-Germain-sur-Morin (77860)
- Villeneuve-le-Comte (77174)