PLU d’Aizenay (85190)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Aizenay

Aizenay est une commune de la Vendée (85) de 10 365 habitants, dont le territoire s’étend sur 82,1 km² (126 hab./km²).

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC de Vie et Boulogne, approuvé le 22/02/2021 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 21/08/2026.

Le territoire se partage entre 25 % de zones naturelles, 67 % de zones agricoles et 9 % de zones urbaines ou à urbaniser, comme la moyenne du département (8 %), en 27 zones. Première zone par la surface : A (« Espace agricole »), 5 455 ha, soit 67 % du territoire.

Au-delà du zonage, le PLUi publié comporte 2 573 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 140 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, 50 espaces boisés classés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, une ou plusieurs zones d’aménagement concerté, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Aizenay.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Beaulieu-sous-la-Roche, La Chapelle-Palluau, Maché…), 5 en PLUi, 1 en PLU communal.

Le document d’urbanisme d’Aizenay

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CC de Vie et Boulogne (intercommunalité)
Approuvé le: 22/02/2021
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 21/08/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 67 % (5 470 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 25 % (2 012 ha)
Zones urbaines (U) 8 % (666 ha)
Zones à urbaniser (AU) 1 % (51 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 9 % du territoire d’Aizenay, les zones agricoles et naturelles 91 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Aizenay

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	Espace agricole	5 455 ha
N	Naturelle	Espace naturel	1 693 ha
UBa	Urbaine	Zone urbaine à dominante pavillonnaire//des pôles intermédiaires et structurants	348 ha
Nf	Naturelle	Zone regroupant les activités forestières et sylvicoles	228 ha
UE	Urbaine	Zone urbaine à vocation d'activité	178 ha
UL	Urbaine	Zone urbaine à vocation d'équipements//d'intérêt collectif et service public	49 ha
Nc	Naturelle	Zone naturelle liée à une activité d'extraction	36 ha
UAa	Urbaine	Zone urbaine centrale des pôles intermédiaires et structurants	35 ha
Nv	Naturelle	Zone de nature en ville	25 ha
UB	Urbaine	Zone urbaine à dominante pavillonnaire	24 ha
1AUha	À urbaniser	Zone à urbaniser vocation habitat dans les pôles//intermédiaires et structurants	23 ha
UEc	Urbaine	Zone urbaine à vocation commerciale	18 ha
2AUh	À urbaniser	Zone à urbaniser à vocation habitat//sur le long terme	14 ha
2AUe	À urbaniser	Zone à urbaniser à vocation économique//sur le long terme	14 ha
Nca	Naturelle	Zone naturelle liée au stockage d'une activité d'extraction	12 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 27. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés12
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)26
Espaces boisés classés50
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés2 573
Linéaires de diversité commerciale44
Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer140
Règles d’implantation des constructions (graphiques)19
Équipements collectifs admis en zone A ou N96
Droit de préemption urbain44
Zones d’aménagement concerté (ZAC)1
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport2
Zones de préemption des espaces naturels sensibles2
Zonage d’assainissement et réseaux4
Bois et forêts relevant du régime forestier1

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Aizenay (1 sur 12)

Emplacement réservé au titre de l'article L.151-41 du Code de l'Urbanisme × 12

Orientations d’aménagement et de programmation à Aizenay (1 sur 26)

Orientation d'Aménagement et de Programmation au titre de l'article L.151-7 du Code de… × 26

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Aizenay (7 sur 2 573)

Haies protégées au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme × 2 014
Boisement à protéger au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme × 188
Zone humide à protéger × 177
Zone humide protégée au titre de l'article 5 du SAGE Vie et Jaunay × 176
Patrimoine architectural au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme × 14
Cône de vue à préserver au titre de l'article L.151-23 du Code de l'Urbanisme × 3
Patrimoine ponctuel protégé au titre de l'article L.151-19 du Code de l'Urbanisme

Servitudes d’utilité publique à Aizenay

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Vendée : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Aizenay figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1399
Canalisations d’hydrocarbures I185
Sites patrimoniaux remarquables AC422
Plans de prévention des risques naturels PM114
Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Régimes particuliers et fiscalité de la construction

Zonage A/B/C: Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

Pour un terrain d’Aizenay, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.

Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Aizenay

Cette page décrit la commune ; la note de renseignements d’urbanisme descend à la parcelle : zone, règles de construction relevées dans le règlement écrit, servitudes, droits de préemption, périmètres publiés, chaque information datée et sourcée. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Aizenay ?

Aizenay est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 22/02/2021 (collectivité compétente : CC de Vie et Boulogne). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 21/08/2026).

Le PLUi d’Aizenay est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi d’Aizenay ?

Sur le territoire d’Aizenay, le document publié compte 27 zones ou secteurs : zones agricoles 67 %, zones naturelles et forestières 25 %, zones urbaines 8 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UBa, Nf. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Dans quelle zone se trouve mon terrain à Aizenay ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Aizenay ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 12 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Aizenay ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Aizenay ?

Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?

Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

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