L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Beaulieu-sous-la-Roche
Avec 2 421 habitants pour 25,7 km², Beaulieu-sous-la-Roche (Vendée, 85) a une densité de 94 hab./km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC du Pays des Achards, approuvé le 26/02/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 23/09/2026.
Sur 13 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 7 % du territoire, comme la moyenne du département (8 %) ; le reste est classé en zone agricole (75 %) ou naturelle (18 %). Première zone par la surface : A (« A_Agricole »), 1 914 ha, soit 75 % du territoire.
S’y ajoutent 2 098 continuités écologiques, 127 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 25 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Beaulieu-sous-la-Roche.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Saint-Georges-de-Pointindoux, Martinet, Aizenay…), 4 en PLUi, 2 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Beaulieu-sous-la-Roche
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Pays des Achards (intercommunalité)
- Approuvé le
- 26/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 23/09/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 75 % (1 934 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 18 % (466 ha)
- Zones urbaines (U) 6 % (159 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (9 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 7 % du territoire de Beaulieu-sous-la-Roche, les zones agricoles et naturelles 93 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Beaulieu-sous-la-Roche
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A_Agricole | 1 914 ha |
| N | Naturelle | N_Naturelle | 422 ha |
| UB | Urbaine | UB_Extensions récentes | 94 ha |
| NXca | Naturelle | NXca_Carrières | 37 ha |
| UE | Urbaine | UE_Zone d'activités | 26 ha |
| AP | Agricole | AP_Agricole fragile | 23 ha |
| UC | Urbaine | UC_Hameaux | 22 ha |
| UA | Urbaine | UA_Centre-bourg | 12 ha |
| AUb | À urbaniser | AUb_ A Urbaniser Mixte | 6 ha |
| US | Urbaine | US_Urbanisé Services | 5 ha |
| AUe | À urbaniser | AUe_ A Urbaniser Economie | 3 ha |
| NLt | Naturelle | NLt_Naturel tourisme | 3 ha |
| NL | Naturelle | NL_Naturel Loisirs | 2 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés7
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)8
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés127
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)2 098
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer25
- Équipements collectifs admis en zone A ou N37
- Espaces remarquables du littoral97
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Beaulieu-sous-la-Roche (3 sur 7)
- ER_BSLR_2 : 85016_Emplacement réservé n° 2 - Requalification du centre-bourg : circulation et… × 5
- ER_BSLR_1 : 85016_Emplacement réservé n° 1 - Création d'une voirie - Contournement de Beaulieu
- ER_BSLR_3 : 85016_Emplacement réservé n° 3 - Espace naturel de loisirs
Orientations d’aménagement et de programmation à Beaulieu-sous-la-Roche (6 sur 8)
- OAP_BSLR_1 : 85016_1_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de… × 2
- OAP_BSLR_4 : 85016_4_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension × 2
- OAP_BSLR_2 : 85016_2_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension
- OAP_BSLR_3 : 85016_3_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension
- OAP_BSLR_5 : 85016_5_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension
- OAP_BSLR_6 : 85016_6_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de…
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Beaulieu-sous-la-Roche (4 sur 127)
- Elément de paysage - Boisement × 96
- Elément de paysage - Arbre isolé × 22
- Elément de paysage - Patrimoine bâti × 8
- Elément de paysage - corridor éconologique
Secteurs de constructibilité limitée à Beaulieu-sous-la-Roche
- Zone non aedificandi - Périmètre de protection sanitiare - 100 m - S. épuration
Servitudes d’utilité publique à Beaulieu-sous-la-Roche
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Vendée : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Beaulieu-sous-la-Roche figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1399
- Canalisations d’hydrocarbures I185
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Beaulieu-sous-la-Roche
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
Pour un terrain de Beaulieu-sous-la-Roche, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Beaulieu-sous-la-Roche
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Beaulieu-sous-la-Roche, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Beaulieu-sous-la-Roche ?
Beaulieu-sous-la-Roche est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 26/02/2020 (collectivité compétente : CC du Pays des Achards). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 23/09/2026).
Le PLUi de Beaulieu-sous-la-Roche est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Beaulieu-sous-la-Roche ?
Sur le territoire de Beaulieu-sous-la-Roche, le document publié compte 13 zones ou secteurs : zones agricoles 75 %, zones naturelles et forestières 18 %, zones urbaines 6 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UB, NXca. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Beaulieu-sous-la-Roche ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Beaulieu-sous-la-Roche ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 7 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Beaulieu-sous-la-Roche ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saint-Georges-de-Pointindoux (85150)
- Martinet (85150)
- Aizenay (85190)
- Landeronde (85150)
- Venansault (85190)
- La Chapelle-Hermier (85220)