L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Varaville
Varaville est une commune du Calvados (14) de 1 022 habitants, dont le territoire s’étend sur 16,6 km² (62 hab./km²).
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 21/09/2023, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 21/09/2023.
Le territoire se partage entre 79 % de zones naturelles, 14 % de zones agricoles et 8 % de zones urbaines ou à urbaniser, comme la moyenne du département (8 %), en 20 zones. La zone la plus étendue est Nm (« Zone correspondant aux espaces remarquables du territoire, au titre de la loi Littoral »), avec 1 130 ha, soit 68 % du territoire.
Au-delà du zonage, le PLU publié comporte 760 secteurs de constructibilité limitée, 310 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 100 espaces boisés classés. Chacun de ces périmètres peut s’appliquer à un terrain donné sans apparaître sur le seul plan de zonage.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Pour qui construit à Varaville, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Cabourg, Petiville, Gonneville-en-Auge…), 4 en PLU communal, 2 en carte communale.
Le document d’urbanisme de Varaville
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Varaville
- Approuvé le
- 21/09/2023
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 21/09/2023
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 79 % (1 303 ha)
- Zones agricoles (A) 14 % (223 ha)
- Zones urbaines (U) 7 % (120 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (5 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 8 % du territoire de Varaville, les zones agricoles et naturelles 92 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Varaville
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Nm | Naturelle | Zone correspondant aux espaces remarquables du territoire, au titre de la loi Littoral | 1 130 ha |
| A | Agricole | Elle comprend les secteurs, équipés ou non, destinés à une mise en valeur agricole, en raison du potentiel agr | 217 ha |
| N | Naturelle | zone naturelle à protéger du fait de l'intérêt de leurs milieux naturels, de la qualité de leurs paysages ou d | 99 ha |
| UGb | Urbaine | Elle comprend des quartiers plus ou moins denses composes essentiellement de logements individuels, où le règl | 57 ha |
| Nl | Naturelle | Secteur permettant les pratiques récréatives dans un cadre paysager et écologique à préserver | 52 ha |
| UGc | Urbaine | Quartiers moins denses où le règlement organise la densification et l'évolution du bâti en cohérence avec leur | 28 ha |
| UGd | Urbaine | Quartiers très peu denses composés de grandes propriétés avec des parcs et appartenant souvent au patrimoine b | 28 ha |
| Nt | Naturelle | Secteurs pouvant recevoir des hébergements légers de loisirs (PRL ou terrains de camping-caravaning) ainsi que | 11 ha |
| Nh | Naturelle | Secteurs où peuvent être implantées les annexes et extensions des bâtiments à usage d'habitation | 6 ha |
| Ngdv | Naturelle | Zone réservée à l'aménagement d'une aire d'accueil pour les Gens du Voyage | 4 ha |
| Ah | Agricole | Secteurs où peuvent être implantées les annexes et extensions des bâtiments à usage d'habitation | 4 ha |
| UGa | Urbaine | Situe au centre du Home l urbanisation pourra y etre plus importante que sur le reste des quartiers d habitat | 4 ha |
| 1AUa | À urbaniser | Secteur destiné à l'extension urbaine de la commune de Varaville - Secteur d'extension du Home | 4 ha |
| UGl | Urbaine | Secteurs réservés à des équipements collectifs ou des activités de loisirs (qu'ils soient publics ou privés, m | 2 ha |
| UGs | Urbaine | Secteurs réservés aux équipements collectifs, commerces et activités de services. La création de logements ou | 1 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 20. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés10
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Espaces boisés classés100
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés310
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)760
- Terrains cultivés ou non bâtis protégés en zone urbaine3
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer8
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)23
- Équipements collectifs admis en zone A ou N18
- Espaces remarquables du littoral1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Varaville
- ER1 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER2 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER3 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER4 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER5 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER6 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER7A : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER7B : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER8 : EMPLACEMENTS RESERVES
- ER9 : EMPLACEMENTS RESERVES
Orientations d’aménagement et de programmation à Varaville (1 sur 2)
- Secteur comportant des orientations d amenagement et de programmation × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Varaville (6 sur 310)
- ZH : ZONES HUMIDES A PRESERVER POUR DES MOTIFS D ORDRE ECOLOGIQUE × 184
- MAILLAGE DE HAIES IDENTIFIE × 65
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique architectural × 42
- ALIGNEMENT D ARBRES A PRESERVER × 13
- ARBRE ISOLE IDENTIFIE × 5
- MARE IDENTIFIEE
Secteurs de constructibilité limitée à Varaville (7 sur 760)
- PROFONDEUR DE LA NAPPE PHREATIQUE EN PERIODE DE FORTES EAUX ENTRE 1 ET 2.5 METRES × 486
- REMONTEE DE LA NAPPE PHREATIQUE EN PERIODE DE FORTES EAUX ENTRE 2.5 ET 5 METRES × 200
- PROFONDEUR DE LA NAPPE PHREATIQUE EN PERIODE DE HAUTES EAUX ENTRE 0 ET 1 METRE × 62
- ZONES INONDABLES × 7
- RETRAIT GONFLEMENT DES ARGILES ALEA FAIBLE × 2
- Secteurs avec interdition de constructibilité pour des raisons environnementales × 2
- RETRAIT GONFLEMENT DES ARGILES ALEA MOYEN
Servitudes d’utilité publique à Varaville
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Calvados : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Varaville figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1876
- Canalisations d’hydrocarbures I1361
- Plans de prévention des risques naturels PM112
- Sites patrimoniaux remarquables AC411
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A48
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Régimes particuliers et fiscalité de la construction
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Avant un achat ou des travaux À Varaville, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Varaville
Pour une parcelle précise à Varaville, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Varaville a-t-elle un PLU ?
Varaville est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 21/09/2023. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 21/09/2023).
Le PLU de Varaville est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Varaville ?
Sur le territoire de Varaville, le document publié compte 20 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 79 %, zones agricoles 14 %, zones urbaines 7 % de la surface. Les plus étendues : Nm, A, N, UGb. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Varaville ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Varaville ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 10 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
La loi Littoral s’applique-t-elle à Varaville ?
Oui : Varaville est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Varaville est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Varaville ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Calvados de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Cabourg (14390)
- Petiville (14390)
- Gonneville-en-Auge (14810)
- Brucourt (14160)
- Périers-en-Auge (14160)
- Merville-Franceville-Plage (14810)