L’urbanisme en clairTosse : document, zonage, périmètres
Avec 3 556 habitants pour 18,0 km², Tosse (Landes, 40) a une densité de 198 hab./km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CC Maremne Adour Côte Sud, approuvé le 27/02/2020 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 25/06/2026.
Sur 8 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 18 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (4 %) ; le reste est classé en zone agricole (16 %) ou naturelle (66 %). La zone la plus étendue est N (« Zone naturelle »), avec 1 035 ha, soit 58 % du territoire.
S’y ajoutent 86 continuités écologiques, 65 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 33 espaces boisés classés, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.
Tosse est par ailleurs en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Tosse.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Saubion, Saint-Vincent-de-Tyrosse, Angresse…) sont toutes en PLUi, comme Tosse.
Le document d’urbanisme de Tosse
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC Maremne Adour Côte Sud (intercommunalité)
- Approuvé le
- 27/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 25/06/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 66 % (1 188 ha)
- Zones agricoles (A) 16 % (282 ha)
- Zones urbaines (U) 12 % (224 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 6 % (103 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 18 % du territoire de Tosse, les zones agricoles et naturelles 82 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Tosse
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone naturelle | 1 035 ha |
| A | Agricole | Zone agricole | 282 ha |
| U | Urbaine | Zone urbaine | 224 ha |
| Ng | Naturelle | Zone naturelle de golf | 153 ha |
| 1AUg | À urbaniser | Zone ouverte à l'urbanisation à vocation de golf | 74 ha |
| 1AUh | À urbaniser | Zone ouverte à l'urbanisation à vocation d'habitat | 25 ha |
| 1AUe | À urbaniser | Zone ouverte à l'urbanisation à vocation économique | 3 ha |
| 2AUh | À urbaniser | Zone fermée à l'urbanisation à vocation de l'habitat | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés13
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)15
- Espaces boisés classés33
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés65
- Linéaires de diversité commerciale6
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)31
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)86
- Règles d’implantation des constructions (graphiques)13
- Règles graphiques d’emprise au sol8
- Règles graphiques de hauteur7
- Équipements collectifs admis en zone A ou N2
- Espaces remarquables du littoral67
- Bois et forêts relevant du régime forestier4
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Tosse (12 sur 13)
- TOS02 : Création d'une voie de déviation au sud du bourg de la commune
- TOS08 : Prolongement voie piétonne
- TOS09 : Création voie de dérivation à l'ouest du bourg
- TOS10 : Aménagement d'un carrefour
- TOS11 : Création voie de dérivation à l'ouest du bourg
- TOS12 : Création voie de dérivation à l'ouest du bourg
- TOS13 : TC et piste cyclable largeur 14 m
- TOS14 : Réfection de route de Lacomian
- TOS15 : Aménagement voirie: sécurisation piétons, piste cyclable
- TOS18 : Création de carrefour
- TOS19 : Site église
- TOS21 : Aménagement de la voirie pour sécurisation du carrefour
Orientations d’aménagement et de programmation à Tosse (3 sur 15)
- OAP relatives à l'habitat × 13
- OAP relatives à l'aménagement d'un golf
- OAP relatives à l'économie
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Tosse (4 sur 65)
- Elément patrimonial bâti à protéger (pour Hossegor, se référer à la SUP) × 40
- Corridor en pas japonais : surfaces naturelles à protéger × 21
- Corridor en pas japonais : arbre remarquable × 3
- Airial (pour Hossegor, se référer à la SUP)
Secteurs de constructibilité limitée à Tosse (4 sur 31)
- Aléa feux de forêt fort × 14
- Zones potentiellement sujettes aux débordements de nappe × 11
- Zones potentiellement sujettes aux inondations de cave × 5
- Pas de débordement de nappe ni d'inondation de cave
Servitudes d’utilité publique à Tosse
À l’échelle des Landes, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 10 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Tosse. Principales catégories publiées :
- Canalisations d’hydrocarbures I1234
- Monuments historiques et leurs abords AC1202
- Plans de prévention des risques naturels PM129
- Halage et marchepied (voies navigables) EL311
- Plans de prévention des risques technologiques PM39
- Sites patrimoniaux remarquables AC46
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT13
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT23
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Tosse
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B1 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce qu’il faut en retenir pour un projet
À Tosse, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.
Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Tosse
Pour une parcelle précise à Tosse, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Tosse a-t-elle un PLU ?
Tosse est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 27/02/2020 (collectivité compétente : CC Maremne Adour Côte Sud). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 25/06/2026).
Le PLUi de Tosse est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Tosse ?
Sur le territoire de Tosse, le document publié compte 8 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 66 %, zones agricoles 16 %, zones urbaines 12 %, zones à urbaniser 6 % de la surface. Les plus étendues : N, A, U, Ng. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Tosse ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Tosse ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 13 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Tosse est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Tosse ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale des Landes de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Saubion (40230)
- Saint-Vincent-de-Tyrosse (40230)
- Angresse (40150)
- Seignosse (40510)
- Saint-Geours-de-Maremne (40230)
- Soustons (40140)