L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Sainte-Flaive-des-Loups
Sainte-Flaive-des-Loups, 2 585 habitants, occupe 36,3 km² de la Vendée (85), soit 71 habitants au km².
Le document en vigueur est un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), porté par la CC du Pays des Achards, approuvé le 26/02/2020. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 23/09/2026.
Le plan de zonage découpe le territoire en 12 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 20 % et les zones agricoles 77 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 3 %, moins que la moyenne de la Vendée (8 %). La zone la plus étendue est A (« A_Agricole »), avec 2 783 ha, soit 77 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLUi publie également 479 tracés de voies ou de cheminements à conserver ou à créer, 411 continuités écologiques, 26 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés.
Pour qui construit à Sainte-Flaive-des-Loups, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Le voisinage (Le Girouard, Landeronde, Saint-Georges-de-Pointindoux…) se répartit ainsi : 4 en PLUi, 2 en PLU communal.
Le document d’urbanisme de Sainte-Flaive-des-Loups
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CC du Pays des Achards (intercommunalité)
- Approuvé le
- 26/02/2020
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 23/09/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones agricoles (A) 77 % (2 810 ha)
- Zones naturelles et forestières (N) 20 % (714 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (96 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (10 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire de Sainte-Flaive-des-Loups, les zones agricoles et naturelles 97 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Sainte-Flaive-des-Loups
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | A_Agricole | 2 783 ha |
| N | Naturelle | N_Naturelle | 662 ha |
| UB | Urbaine | UB_Extensions récentes | 60 ha |
| NX | Naturelle | NX_Activité isolée | 51 ha |
| AP | Agricole | AP_Agricole fragile | 27 ha |
| UC | Urbaine | UC_Hameaux | 17 ha |
| UA | Urbaine | UA_Centre-bourg | 11 ha |
| AUb | À urbaniser | AUb_ A Urbaniser Mixte | 9 ha |
| US | Urbaine | US_Urbanisé Services | 6 ha |
| UE | Urbaine | UE_Zone d'activités | 2 ha |
| NXa | Naturelle | NXa_Activité isolée [BPM Agri Atlantique] | 1 ha |
| AUs | À urbaniser | AUs_ A Urbaniser Services | 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés2
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)5
- Espaces boisés classés5
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés26
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)411
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer479
- Équipements collectifs admis en zone A ou N30
- Espaces remarquables du littoral122
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Sainte-Flaive-des-Loups
- ER_SFDL_1 : 85211_Emplacement réservé n° 1 - Agrandissement zone commerciale
- ER_SFDL_2 : 85211_Emplacement réservé n° 2 - Aménagement sécuritaire, carrefour
Orientations d’aménagement et de programmation à Sainte-Flaive-des-Loups
- OAP_SFDL_1 : 85211_1_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension
- OAP_SFDL_2 : 85211_2_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de…
- OAP_SFDL_3 : 85211_3_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de…
- OAP_SFDL_4 : 85211_4_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension
- OAP_SFDL_5 : 85211_5_Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation_Extension
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Sainte-Flaive-des-Loups (1 sur 26)
- Elément de paysage - Boisement × 26
Servitudes d’utilité publique à Sainte-Flaive-des-Loups
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Vendée : 9 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Sainte-Flaive-des-Loups figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1399
- Canalisations d’hydrocarbures I185
- Sites patrimoniaux remarquables AC422
- Plans de prévention des risques naturels PM114
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T56
- Terrains riverains des cours d’eau non domaniaux A43
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Sainte-Flaive-des-Loups
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Sainte-Flaive-des-Loups, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Sainte-Flaive-des-Loups
Pour une parcelle précise à Sainte-Flaive-des-Loups, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Sainte-Flaive-des-Loups ?
Sainte-Flaive-des-Loups est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 26/02/2020 (collectivité compétente : CC du Pays des Achards). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 23/09/2026).
Le PLUi de Sainte-Flaive-des-Loups est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Sainte-Flaive-des-Loups ?
Sur le territoire de Sainte-Flaive-des-Loups, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones agricoles 77 %, zones naturelles et forestières 20 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : A, N, UB, NX. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Sainte-Flaive-des-Loups ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Sainte-Flaive-des-Loups ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 2 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Sainte-Flaive-des-Loups ?
Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2023), et la part départementale de la Vendée de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Sainte-Flaive-des-Loups ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Le Girouard (85150)
- Landeronde (85150)
- Saint-Georges-de-Pointindoux (85150)
- Nieul-le-Dolent (85430)
- Les Achards (85150)
- Aubigny-Les Clouzeaux (85430)