L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Saint-Eustache
Commune de la Haute-Savoie (74), Saint-Eustache compte 496 habitants sur 10,5 km², soit une densité de 47 habitants au km².
Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA du Grand Annecy : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 26/03/2026.
2 % du territoire de Saint-Eustache est classé en zone urbaine (2 %) ou à urbaniser (0 %), moins que la moyenne de la Haute-Savoie (9 %). Les zones agricoles (36 %) et naturelles (62 %) occupent le reste des 12 zones du plan. La zone la plus étendue est N (« Zone N Naturelle »), avec 556 ha, soit 53 % du territoire.
Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 44 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 28 emplacements réservés, 8 règles graphiques de hauteur, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : classée en zone de montagne : les règles d’urbanisme de la loi Montagne s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Eustache.
Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (La Chapelle-Saint-Maurice, Leschaux, Saint-Jorioz…) sont toutes en PLUi, comme Saint-Eustache.
Le document d’urbanisme de Saint-Eustache
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
- Collectivité compétente
- CA du Grand Annecy (intercommunalité)
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 26/03/2026
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 62 % (649 ha)
- Zones agricoles (A) 36 % (382 ha)
- Zones urbaines (U) 2 % (22 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 2 % du territoire de Saint-Eustache, les zones agricoles et naturelles 98 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLUi à Saint-Eustache
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | Zone N Naturelle | 556 ha |
| As | Agricole | Zone As agricole à protéger pour des raisons écologiques, paysagères et pour les pâtures nécessaires au pâtura | 209 ha |
| A | Agricole | Zone A agricole | 170 ha |
| Ns | Naturelle | Zone Ns Naturelle à protéger pour des raisons écologiques | 93 ha |
| Uhs | Urbaine | Zone Uhs de hameaux à faible densité | 18 ha |
| Aalp | Agricole | Zone Aalp agricole d'alpage | 3 ha |
| Ubp | Urbaine | Zone Ubp de proximité des centralités à densifier | 2 ha |
| Uab | Urbaine | Zone Uab de centrebourg et villages | 2 ha |
| Ut1 | Urbaine | Zone Ut1 touristique de camping | 1 ha |
| Neq | Naturelle | Zone Neq Naturelle d'équipements publics | < 1 ha |
| Nt9 | Naturelle | Zone Nt9 naturelle touristique de centre aéré | < 1 ha |
| Ueq | Urbaine | Zone Ueq d'équipements publics | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés28
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)2
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés44
- Continuités écologiques (trame verte et bleue)7
- Voies, chemins et transports publics à conserver ou à créer3
- Règles graphiques de hauteur8
- Règles graphiques de stationnement8
- Équipements collectifs admis en zone A ou N4
- Secteurs protégés pour la richesse du sol ou du sous-sol17
- Droit de préemption urbain13
- Secteurs de taxe d’aménagement1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Saint-Eustache (2 sur 28)
- Emplacement réservé aux installations d'intérêt général × 11
- Secteur de projet en attente d'un projet d'aménagement global
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Eustache (1 sur 2)
- Périmètre comportant des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) × 2
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Eustache (3 sur 44)
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural × 23
- Patrimoine bâti à protéger pour des motifs culturel, historique, architectural × 17
- Element de paysage correspondant à un espace boisé, (site et secteurs) à préserver pour… × 4
Servitudes d’utilité publique à Saint-Eustache
À l’échelle de la Haute-Savoie, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 9 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Saint-Eustache. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1191
- Plans de prévention des risques naturels PM1150
- Canalisations d’hydrocarbures I191
- Sites patrimoniaux remarquables AC47
- Zones agricoles protégées A93
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T52
- Plans de prévention des risques technologiques PM31
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Saint-Eustache
- Loi Montagne
- Commune classée en zone de montagne : l’urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux, et les terres agricoles, pastorales et forestières sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Pour un terrain de Saint-Eustache, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Eustache
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Saint-Eustache, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Quel document d’urbanisme s’applique à Saint-Eustache ?
Saint-Eustache est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : CA du Grand Annecy). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 26/03/2026).
Le PLUi de Saint-Eustache est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLUi de Saint-Eustache ?
Sur le territoire de Saint-Eustache, le document publié compte 12 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 62 %, zones agricoles 36 %, zones urbaines 2 % de la surface. Les plus étendues : N, As, A, Ns. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Saint-Eustache ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Eustache ?
Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 28 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Saint-Eustache ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Montagne s’applique-t-elle à Saint-Eustache ?
Oui : Saint-Eustache figure parmi les communes classées en zone de montagne (arrêtés pris en application de la loi du 9 janvier 1985). L’urbanisation doit s’y faire en continuité des bourgs, villages et hameaux existants, sauf exceptions, et les terres agricoles, pastorales et forestières y sont protégées (articles L122-5 et suivants du code de l’urbanisme).
Saint-Eustache est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Eustache ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de la Haute-Savoie de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Saint-Eustache ?
Ce sont deux documents différents. La note de renseignements d’urbanisme est un document d’information : elle réunit, pour une parcelle, ce que les sources publiques disent et d’où cela vient. Le certificat d’urbanisme est un acte de la mairie, qui garantit les règles indiquées pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Cerema, communes soumises aux dispositions d'urbanisme de la loi Montagne (arrêtés de 1974 à 1985), état 2019 (12/11/2024)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- La Chapelle-Saint-Maurice (74410)
- Leschaux (74320)
- Saint-Jorioz (74410)
- Entrevernes (74410)
- Lathuile (74210)
- Duingt (74410)