L’urbanisme en clairL’essentiel sur l’urbanisme à Saint-Denis-le-Ferment
Saint-Denis-le-Ferment, 495 habitants, occupe 18,0 km² de l’Eure (27), soit 28 habitants au km².
La commune a son propre plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 04/11/2008 : c’est elle qui en fixe les règles. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme, dans une version datée du 03/03/2020.
Le plan de zonage découpe le territoire en 10 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 51 % et les zones agricoles 46 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 3 %, moins que la moyenne de l’Eure (9 %). La zone la plus étendue est N (« N »), avec 902 ha, soit 50 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 193 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 55 espaces boisés classés, 12 orientations d’aménagement et de programmation (OAP).
Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Saint-Denis-le-Ferment.
Autour d’elle, même cadre : Bézu-Saint-Éloi, Bazincourt-sur-Epte, Heudicourt et les autres communes voisines relèvent elles aussi d’un PLU communal.
Le document d’urbanisme de Saint-Denis-le-Ferment
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Saint-Denis-le-Ferment
- Approuvé le
- 04/11/2008
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 03/03/2020
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 51 % (910 ha)
- Zones agricoles (A) 46 % (826 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (46 ha)
- Zones à urbaniser (AU) 1 % (9 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire de Saint-Denis-le-Ferment, les zones agricoles et naturelles 97 %. La zone ne fait pas tout : un terrain en zone U peut être inconstructible du fait du règlement de la zone, d’une servitude ou d’une prescription. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Saint-Denis-le-Ferment
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | N | 902 ha |
| A | Agricole | A | 826 ha |
| UB | Urbaine | UB | 29 ha |
| UA | Urbaine | UA | 8 ha |
| Np | Naturelle | Np | 8 ha |
| AUl | À urbaniser | AUl | 7 ha |
| UB2 | Urbaine | UB2 | 6 ha |
| UAac | Urbaine | UAac | 3 ha |
| AU2 | À urbaniser | AU2 | 2 ha |
| AU3 | À urbaniser | AU3 | < 1 ha |
Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés3
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)12
- Espaces boisés classés55
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés193
- Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)4
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Orientations d’aménagement et de programmation à Saint-Denis-le-Ferment (9 sur 12)
- OAP : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation × 4
- OAP 1 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 10 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 3 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 4 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 5 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 6 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 7 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
- OAP 9 : Secteur comportant des orientations d'aménagement et de programmation
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Saint-Denis-le-Ferment (12 sur 193)
- Haie ou alignement végétal à préserver au titre du L151-23 CU × 80
- Parc boisé à préserver au titre du L151-23 CU × 23
- Murs et alignements de façade à préserver au titre du L151-19 CU × 21
- Verger à préserver au titre du L151-23 CU × 6
- Jardin à préserver au titre du L151-23 CU × 5
- Arbre remarquable à préserver au titre du L151-19 CU × 3
- E 32 : Elément à préserver au titre du L151-19 CU × 3
- PC : Parc du château à préserver au titre du L151-19 CU × 3
- E 01 : Elément à préserver au titre du L151-19 CU
- E 02 : Elément à préserver au titre du L151-19 CU
- E 03 : Elément à préserver au titre du L151-19 CU
- E 04 : Elément à préserver au titre du L151-19 CU
Secteurs de constructibilité limitée à Saint-Denis-le-Ferment
- CS 1 : Risque d'effondrement de cavité
- CS 2 : Risque d'effondrement de cavité
- CS 3 : Risque d'effondrement de cavité
- ZI : Zone inondable
Servitudes d’utilité publique à Saint-Denis-le-Ferment
Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Eure : 8 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Saint-Denis-le-Ferment figurent dans sa note. Dans le département :
- Monuments historiques et leurs abords AC1408
- Canalisations d’hydrocarbures I1183
- Sites patrimoniaux remarquables AC414
- Plans de prévention des risques naturels PM113
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Forêts de protection A71
- Télécommunications : protection contre les obstacles PT21
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Saint-Denis-le-Ferment
- Zonage A/B/C
- Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Ce que cela change pour un terrain
Avant un achat ou des travaux À Saint-Denis-le-Ferment, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.
Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Saint-Denis-le-Ferment
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Saint-Denis-le-Ferment, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Saint-Denis-le-Ferment a-t-elle un PLU ?
Saint-Denis-le-Ferment est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 04/11/2008. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 03/03/2020).
Le PLU de Saint-Denis-le-Ferment est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Saint-Denis-le-Ferment ?
Sur le territoire de Saint-Denis-le-Ferment, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 51 %, zones agricoles 46 %, zones urbaines 3 %, zones à urbaniser 1 % de la surface. Les plus étendues : N, A, UB, UA. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Comment connaître la zone d’une parcelle à Saint-Denis-le-Ferment ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Saint-Denis-le-Ferment ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 3 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Saint-Denis-le-Ferment ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Eure de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Note de renseignements d’urbanisme ou certificat d’urbanisme ?
La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Bézu-Saint-Éloi (27660)
- Bazincourt-sur-Epte (27140)
- Heudicourt (27860)
- Hébécourt (27150)
- Neaufles-Saint-Martin (27830)
- Bernouville (27660)