PLU de Montferrier-sur-Lez (34980)

L’urbanisme à Montferrier-sur-Lez en bref

Commune de l’Hérault (34), Montferrier-sur-Lez compte 4 135 habitants sur 7,6 km², soit une densité de 543 habitants au km².

Son urbanisme se décide à l’échelle intercommunale : la commune relève du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) porté par Montpellier Méditerranée Métropole. Dernière évolution publiée au Géoportail de l’urbanisme : le 02/06/2026.

47 % du territoire de Montferrier-sur-Lez est classé en zone urbaine (45 %) ou à urbaniser (2 %), bien plus que la moyenne de l’Hérault (9 %). Les zones agricoles (17 %) et naturelles (37 %) occupent le reste des 26 zones du plan. Première zone par la surface : Nt (« Zone Naturelle- Trame »), 208 ha, soit 27 % du territoire.

Le document publié au Géoportail recense aussi, sur la commune, 88 emplacements réservés, 20 règles graphiques de hauteur, 18 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des périmètres de sursis à statuer : autant de règles qui peuvent toucher une parcelle précise.

À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : en zone tendue au sens du décret de 2013 modifié.

Pour qui construit à Montferrier-sur-Lez, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.

Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Clapiers, Saint-Clément-de-Rivière, Jacou…), 3 en PLUi, 3 en PLU communal.

Le document d’urbanisme de Montferrier-sur-Lez

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: Montpellier Méditerranée Métropole (intercommunalité)
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 02/06/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones urbaines (U) 45 % (343 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 37 % (278 ha)
Zones agricoles (A) 17 % (127 ha)
Zones à urbaniser (AU) 2 % (12 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 47 % du territoire de Montferrier-sur-Lez, les zones agricoles et naturelles 53 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Montferrier-sur-Lez

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
Nt	Naturelle	Zone Naturelle- Trame	208 ha
UC 4-3-c	Urbaine	Tissu urbain à vocation principalement résidentielle à dominante d habitat individuel et de morphologie urbain	105 ha
UC 4-3-a	Urbaine	Tissu urbain à vocation principalement résidentielle à dominante d habitat individuel et de morphologie urbain	97 ha
Ap	Agricole	Zone agricole - Paysage	95 ha
N	Naturelle	Zone Naturelle	70 ha
UC 4-3-b	Urbaine	Tissu urbain à vocation principalement résidentielle à dominante d habitat individuel et de morphologie urbain	69 ha
A	Agricole	Zone agricole	28 ha
UD 1-1-3	Urbaine	Tissu d activités économiques, artisanales et industrielles	21 ha
UC 4-3-d	Urbaine	Tissu urbain à vocation principalement résidentielle à dominante d habitat individuel et de morphologie urbain	13 ha
UD 2-3	Urbaine	Tissu d immeubles de type bureaux (tertiaire, équipements,etc)	10 ha
20AU	À urbaniser	Zone à urbaniser ouverte	7 ha
UD 4	Urbaine	Tissu d équipements publics et ou collectifs : enseignement culture sport	7 ha
UA 2-1	Urbaine	Centralité de village, de bourg	6 ha
At	Agricole	Zone agricole - Trame	4 ha
19AU	À urbaniser	Zone à urbaniser ouverte	3 ha

Les 15 zones les plus étendues sur 26. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés88
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
Espaces boisés classés13
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés18
Secteurs de mixité sociale (programmes de logements)4
Linéaires de diversité commerciale6
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)1
Règles graphiques d’emprise au sol37
Règles graphiques de hauteur20
Espaces remarquables du littoral4
Droit de préemption urbain17
Périmètres de sursis à statuer1
Zonage d’assainissement et réseaux57
Projets urbains partenariaux2

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Montferrier-sur-Lez (3 sur 18)

haie × 9
arbre notable isolé × 6
EVP type 1 × 3

Secteurs de constructibilité limitée à Montferrier-sur-Lez

EMBF

Servitudes d’utilité publique à Montferrier-sur-Lez

Le reste des servitudes d’utilité publique est publié département par département (Hérault : 10 catégories). Celles qui s’appliquent à une parcelle précise à Montferrier-sur-Lez figurent dans sa note. Dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1553
Plans de prévention des risques naturels PM1138
Canalisations d’hydrocarbures I1117
Sites patrimoniaux remarquables AC467
Télécommunications : protection contre les obstacles PT25
Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
Télécommunications : protection contre les perturbations PT12
Forêts de protection A71
Protection sanitaire (établissements de conchyliculture) AS21
Voies ferrées T11

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Lois, zonages et taxes qui comptent pour un projet à Montferrier-sur-Lez

Zone tendue: Oui (décret n° 2013-392 modifié) : taxe sur les logements vacants possible, préavis de location réduit à un mois, encadrement des loyers possible sur demande de la collectivité.
Zonage A/B/C: Zone A du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Ce qu’il faut en retenir pour un projet

À Montferrier-sur-Lez, les droits à construire se lisent dans le règlement du plan local d’urbanisme : le plan de zonage classe chaque parcelle en zone urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N), et le règlement écrit de la zone fixe ce qui peut y être construit : destinations autorisées, hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement, espaces verts. Des orientations d’aménagement et de programmation peuvent s’y ajouter sur certains secteurs.

Au-delà du zonage, d’autres règles pèsent sur un terrain : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés, prescriptions. Voir aussi : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Montferrier-sur-Lez

Pour une parcelle précise à Montferrier-sur-Lez, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique à Montferrier-sur-Lez ?

Montferrier-sur-Lez est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) (collectivité compétente : Montpellier Méditerranée Métropole). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 02/06/2026).

Le PLUi de Montferrier-sur-Lez est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Montferrier-sur-Lez ?

Sur le territoire de Montferrier-sur-Lez, le document publié compte 26 zones ou secteurs : zones urbaines 45 %, zones naturelles et forestières 37 %, zones agricoles 17 %, zones à urbaniser 2 % de la surface. Les plus étendues : Nt, UC 4-3-c, UC 4-3-a, Ap. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment connaître la zone d’une parcelle à Montferrier-sur-Lez ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Montferrier-sur-Lez ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 88 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Montferrier-sur-Lez ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Montferrier-sur-Lez est-elle en zone tendue ?

Oui : Montferrier-sur-Lez figure dans la liste des communes en zone tendue (décret n° 2013-392 modifié, dernier état au décret du 22 décembre 2025). La taxe sur les logements vacants peut s’y appliquer, le préavis du locataire est réduit à un mois et l’encadrement des loyers peut y être mis en place à la demande de la collectivité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Montferrier-sur-Lez ?

Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale de l’Hérault de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Montferrier-sur-Lez ?

La note s’obtient en quelques minutes et informe : zone, règles, servitudes, préemptions, avec leurs sources. Le certificat d’urbanisme, délivré par la mairie dans un délai d’un à deux mois, engage l’administration et fige les règles pendant 18 mois. L’un n’exclut pas l’autre.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Toutes les communes : Hérault (34)