L’urbanisme en clairCe qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Fitou
Fitou, 1 158 habitants, occupe 30,4 km² de l’Aude (11), soit 38 habitants au km².
Le document en vigueur est un PLU communal, approuvé le 11/03/2024, élaboré par la commune elle-même. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 11/03/2024.
Le plan de zonage découpe le territoire en 19 zones. Les zones naturelles et forestières en couvrent 70 % et les zones agricoles 28 % ; les zones urbaines et à urbaniser, où se concentrent les droits à construire, représentent 3 %, moins que la moyenne de l’Aude (6 %). Ns (« Zone naturelle intégrée aux espaces remarquables du littoral (ERL) ») est la zone la plus vaste : 1 076 ha, soit 36 % du territoire.
Sur le territoire communal, le PLU publie également 25 emplacements réservés, 21 espaces boisés classés, 17 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport.
À ces règles s’ajoutent des régimes propres à la commune : commune littorale (riveraine de la mer) : les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent ; en zone tendue au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023).
Côté fiscalité de la construction, le taux communal de la taxe d’aménagement est de 5 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 %.
Autour d’elle, le cadre varie : parmi ses 6 voisines les plus proches (Treilles, Caves, Feuilla…), 4 en PLU communal, 1 en carte communale, 1 en PLUi.
Le document d’urbanisme de Fitou
- Document d’urbanisme
- Plan local d’urbanisme (PLU)
- Collectivité compétente
- Commune de Fitou
- Approuvé le
- 11/03/2024
- Au Géoportail de l’urbanisme
- publié ; dernière évolution datée du 11/03/2024
Carte du zonage
Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.
Répartition du territoire
- Zones naturelles et forestières (N) 70 % (2 090 ha)
- Zones agricoles (A) 28 % (833 ha)
- Zones urbaines (U) 3 % (80 ha)
- Zones à urbaniser (AU) < 1 % (3 ha)
Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 3 % du territoire de Fitou, les zones agricoles et naturelles 97 %. Être en zone U ou AU ne suffit pas à rendre un terrain constructible : le règlement de la zone, les servitudes et les prescriptions s’y ajoutent. Comprendre les zones U, AU, A et N.
Les zones du PLU à Fitou
| Zone | Type | Intitulé au document | Surface |
|---|---|---|---|
| Ns | Naturelle | Zone naturelle intégrée aux espaces remarquables du littoral (ERL) | 1 076 ha |
| N | Naturelle | Zone naturelle | 1 007 ha |
| A | Agricole | Zone agricole | 462 ha |
| As | Agricole | Zone agricole intégrée aux espaces remarquables du littoral (ERL) | 372 ha |
| UCc | Urbaine | Extensions du village de Fitou/ Lotissement résidentiel « Les Capitelles » | 31 ha |
| UBb | Urbaine | Extensions pavillonnaires structurées des Cabanes de Fitou | 10 ha |
| Nl | Naturelle | Site aménagé à vocation touristique et de loisirs | 8 ha |
| UAb | Urbaine | Faubourgs villageois de Fitou | 7 ha |
| UCl | Urbaine | Extensions du village de Fitou/secteur équipementiel | 7 ha |
| UCa | Urbaine | Extensions du village de Fitou/Marges déstructurées greffées aux faubourgs | 6 ha |
| UCb | Urbaine | Extensions du village de Fitou/ Lotissement résidentiel « Les Capitelles » | 6 ha |
| UBa | Urbaine | Centralité originelle des Cabanes de Fitou | 3 ha |
| UE1 | Urbaine | Secteurs économiques / Zone d'activités des Cabanes de Fitou | 3 ha |
| UBc | Urbaine | Extensions pavillonnaires structurées des Cabanes de Fitou | 3 ha |
| 1AU | À urbaniser | Zone d'ouverture à l'urbanisation prioritaire à vocation dominante "habitat" | 2 ha |
Les 15 zones les plus étendues sur 19. Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.
Prescriptions et périmètres publiés
Le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :
- Emplacements réservés25
- Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
- Espaces boisés classés21
- Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés17
- Droit de préemption urbain4
- Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.
Emplacements réservés à Fitou (12 sur 25)
- ER04 Aménagement de la voirie (création d'une piste cyclable) × 6
- ER03 Aménagement de la voirie (avenue du Levant) × 3
- ER05 Elargissement de la rue du Vigné pour création d'une piste cyclable × 2
- ER06 Elargissement de la rue du Vigné pour création d'une piste cyclable × 2
- ER09 Extension du cimetière × 2
- ER01 Ligne Nouvelle Montpellier-Perpignan
- ER02 Aménagement d'une zone verte avec création d'un complexe sportif
- ER07 Elargissement de la voirie communale (liaison RN9 et Stade)
- ER08 Aménagement d'un carrefour sur la D6009
- ER10 Elargissement de voirie
- ER11 Création d'un bassin de rétention
- ER12 Création d'un bassin de rétention
Orientations d’aménagement et de programmation à Fitou (2 sur 3)
- OAP "Stade/Marendes" × 2
- OAP "Friche économique des cabanes"
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Fitou (9 sur 17)
- L151-23 : rayon de 100m autour des ouvrages de franchissement × 9
- EL_P01 : Préservation au titre du L151-19 du CU (Tour des Marendes)
- EL_P02 : Préservation au titre du L151-19 du CU (Tunnel du col del Prat)
- EL_P03 : Préservation au titre du L151-19 du CU (Phare de l'aéropostale)
- EL_P04 : Préservation au titre du L151-19 du CU (Les plâtriers)
- EL_P05 : Préservation au titre du L151-19 du CU (combes de Rémiols)
- EL_P06 : Préservation au titre du L151-19 du CU (Tour de « Pédros » )
- EL_P07 : Boisements en L151-19
- EL_P08 : Boisements en L151-19
Servitudes d’utilité publique à Fitou
À l’échelle de l’Aude, le Géoportail de l’urbanisme publie des servitudes dans 10 catégories, dont chaque périmètre peut concerner un terrain de Fitou. Principales catégories publiées :
- Monuments historiques et leurs abords AC1408
- Canalisations d’hydrocarbures I198
- Plans de prévention des risques naturels PM175
- Sites patrimoniaux remarquables AC410
- Dégagement aéronautique (aérodromes) T53
- Forêts de protection A71
- Passage des piétons sur le littoral EL91
- Canalisations de gaz I31
- Télécommunications : protection contre les perturbations PT11
- Voies ferrées T11
Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.
Autres règles à connaître à Fitou
- Loi Littoral
- Commune littorale (riveraine de la mer, article L321-2 du code de l’environnement) : extension de l’urbanisation en continuité, bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés, espaces remarquables protégés (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
- Zone tendue
- Oui, au titre des communes touristiques (décret du 25 août 2023) : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires possibles.
- Zonage A/B/C
- Zone C du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
- Taxe d’aménagement
- Taux communal de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).
Conséquences pour un terrain à Fitou
Pour un terrain de Fitou, tout commence par sa zone au plan de zonage : urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle (N). C’est ensuite le règlement écrit de cette zone qui dit ce qui est possible : quelles destinations, quelle hauteur, quelle emprise au sol, à quelle distance des limites, combien de places de stationnement. Deux parcelles voisines peuvent relever de zones différentes et donc de règles différentes.
Le zonage ne dit pas tout : servitudes d’utilité publique, droit de préemption urbain, emplacements réservés et autres prescriptions s’y ajoutent. Pour aller plus loin : lire une zone du PLU, comment savoir si un terrain est constructible.
La note d’un bien à Fitou
La note de renseignements d’urbanisme rassemble, pour une parcelle de Fitou, la zone et les règles de construction relevées dans le règlement écrit (hauteur, emprise, implantation, stationnement…), les servitudes, les droits de préemption et les autres périmètres publiés, chacun avec sa source et sa date. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?
Questions fréquentes
Fitou a-t-elle un PLU ?
Fitou est couverte par un plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 11/03/2024. Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 11/03/2024).
Le PLU de Fitou est-il en cours d’évolution ?
Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.
Quelles sont les zones du PLU de Fitou ?
Sur le territoire de Fitou, le document publié compte 19 zones ou secteurs : zones naturelles et forestières 70 %, zones agricoles 28 %, zones urbaines 3 % de la surface. Les plus étendues : Ns, N, A, As. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.
Dans quelle zone se trouve mon terrain à Fitou ?
Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.
Y a-t-il des emplacements réservés à Fitou ?
Oui : le PLU publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 25 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Fitou ?
Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.
La loi Littoral s’applique-t-elle à Fitou ?
Oui : Fitou est une commune littorale au sens de l’article L321-2 du code de l’environnement (riveraine de la mer). Les dispositions de la loi Littoral s’y appliquent : extension de l’urbanisation en continuité des agglomérations et villages, inconstructibilité de principe de la bande des cent mètres hors espaces urbanisés, protection des espaces remarquables (articles L121-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Fitou est-elle en zone tendue ?
Oui, au titre des communes touristiques où la part des résidences secondaires est élevée (décret du 25 août 2023, liste au décret du 22 décembre 2025) : la commune peut appliquer la taxe sur les logements vacants et majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Fitou ?
Le taux communal est de 5 % (délibération applicable depuis le 01/01/2026), et la part départementale de l’Aude de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.
Quelle différence entre la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’urbanisme ?
La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.
Sources
Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources
- DGALN, communes concernées par la loi Littoral (article L321-2 du code de l'environnement), au COG 2022 (23/03/2022)
- Ministère chargé du logement, communes en zone tendue (décret 2013-392 modifié par le décret 2025-1267 du 22 décembre 2025) (30/12/2025)
- Ministère chargé du logement, zonage A/B/C des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026 (03/07/2026)
- DGFiP, délibérations de taxe d'aménagement notifiées (DELTA) (22/10/2026)
Communes voisines
- Treilles (11510)
- Caves (11510)
- Feuilla (11510)
- Leucate (11370)
- Salses-le-Château (66600)
- Opoul-Périllos (66600)