PLU de Cepoy (45120)

Ce qu’il faut savoir sur l’urbanisme à Cepoy

Avec 2 332 habitants pour 8,5 km², Cepoy (Loiret, 45) a une densité de 276 hab./km².

Elle est couverte par un PLUi, élaboré par la CA Montargoise et Rives du Loing (AME), approuvé le 27/02/2020 : les règles d’urbanisme y sont communes à l’ensemble de l’intercommunalité. La version publiée au Géoportail de l’urbanisme date du 23/06/2026.

Sur 10 zones au plan de zonage, la part constructible (zones U et AU) atteint 21 % du territoire, au-dessus de la moyenne du département (9 %) ; le reste est classé en zone agricole (42 %) ou naturelle (37 %). A (agricole) est la zone la plus vaste : 323 ha, soit 38 % du territoire.

S’y ajoutent 626 secteurs de constructibilité limitée, 17 éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés, 8 emplacements réservés, ainsi qu’un périmètre de droit de préemption urbain, des secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport, que la note d’un bien signale lorsqu’ils concernent sa parcelle.

Le taux communal de la taxe d’aménagement est de 3 %, auquel s’ajoute la part départementale de 2,5 % pour toute construction soumise à autorisation à Cepoy.

Le voisinage est homogène : les 6 voisines les plus proches (Girolles, Châlette-sur-Loing, Corquilleroy…) sont toutes en PLUi, comme Cepoy.

Le document d’urbanisme de Cepoy

Document d’urbanisme: Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi)
Collectivité compétente: CA Montargoise et Rives du Loing (AME) (intercommunalité)
Approuvé le: 27/02/2020
Au Géoportail de l’urbanisme: publié ; dernière évolution datée du 23/06/2026

Carte du zonage

Le plan de zonage publié au Géoportail de l’urbanisme, sur le fond du Plan IGN. Zoomez pour lire le nom des zones.

Urbaines À urbaniser Agricoles Naturelles© IGN · zonage : Géoportail de l’urbanisme

Répartition du territoire

Zones agricoles (A) 42 % (359 ha)
Zones naturelles et forestières (N) 37 % (312 ha)
Zones urbaines (U) 21 % (174 ha)

Les zones urbaines et à urbaniser couvrent 21 % du territoire de Cepoy, les zones agricoles et naturelles 79 %. Ces parts donnent un ordre de grandeur ; pour une parcelle, c’est le règlement de sa zone, puis les servitudes et prescriptions, qui décident. Comprendre les zones U, AU, A et N.

Les zones du PLUi à Cepoy

Zone	Type	Intitulé au document	Surface
A	Agricole	A : Secteur reprend les secteurs des communes, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique,	323 ha
N	Naturelle	N : Zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison (article R.	261 ha
Ub2	Urbaine	Ub2 : Zones d'urbanisation récente	152 ha
Nv	Naturelle	Nv : Secteur correspondant aux fonds de vallée ou vallons, (vocation naturelle ou de renaturation )	46 ha
Ap	Agricole	Ap : Secteurs agricoles à enjeux de patrimoine et/ou de paysage	36 ha
Ua2	Urbaine	Ua2 : Zone urbaine des centres bourgs de VILLEMANDEUR, AMILLY, CHALETTE SUR LOING, PANNES, CORQUILLEROY et CEP	15 ha
Uc	Urbaine	Uc : Zone urbaine des hameaux	6 ha
Np	Naturelle	Np : Secteur correspondant à des secteurs à dominante boisée à enjeux de patrimoine et/ou de paysage	3 ha
Ue	Urbaine	Ue : Zone urbaine des équipements publics	2 ha
Nl	Naturelle	Nl : Secteur correspondant aux équipements et constructions à vocation touristique ou de loisirs	2 ha

Surfaces sur le territoire de la commune, arrondies et données pour ordre de grandeur.

Prescriptions et périmètres publiés

Le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte aussi, sur le territoire de la commune, des prescriptions et des périmètres d’information qui s’ajoutent au zonage :

Emplacements réservés8
Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)3
Espaces boisés classés3
Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés17
Linéaires de diversité commerciale8
Secteurs de constructibilité limitée (environnement, risques, intérêt général)626
Règles d’implantation des constructions (graphiques)4
Équipements collectifs admis en zone A ou N1
Droit de préemption urbain11
Secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transport1
Secteurs de taxe d’aménagement1
Zonage d’assainissement et réseaux398
Bois et forêts relevant du régime forestier10

Nombre d’objets publiés (une même prescription peut en compter plusieurs). Ceux qui touchent une parcelle donnée figurent dans sa note.

Emplacements réservés à Cepoy

Emplacement réservé n°ERCE01
Emplacement réservé n°ERCE02
Emplacement réservé n°ERCE03
Emplacement réservé n°ERCE04
Emplacement réservé n°ERCE05
Emplacement réservé n°ERCE06
Emplacement réservé n°ERCE07
Emplacement réservé n°ERCE08

Orientations d’aménagement et de programmation à Cepoy (1 sur 3)

Secteurs d'OAP × 3

Éléments de patrimoine bâti ou paysager protégés à Cepoy (4 sur 17)

EP : Eléments de paysager à protéger × 7
EP : Éléments de paysage à protéger × 7
EP : Éléments de paysage à protéger : Ecl × 2
EP : Éléments de paysage à protéger : Bâti

Secteurs de constructibilité limitée à Cepoy (8 sur 626)

PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Non Urbanisée aléa Faible × 282
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Non Urbanisée aléa Fort × 109
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Non Urbanisée aléa Modéré × 99
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Urbanisée hors centre urbain aléa Modéré × 44
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Urbanisée hors centre urbain aléa Faible × 42
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Non Urbanisée aléa Très Fort × 26
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Urbanisée hors centre urbain aléa Fort × 13
PPRI L_Av : PPRI Loing Aval : Zone Urbanisée hors centre urbain aléa très Fort × 11

Servitudes d’utilité publique à Cepoy

Les autres servitudes sont publiées par leurs gestionnaires à l’échelle du Loiret (11 catégories) ; celles qui touchent une parcelle de Cepoy sont relevées dans sa note. Les plus nombreuses dans le département :

Monuments historiques et leurs abords AC1333
Canalisations d’hydrocarbures I1109
Canaux d’irrigation et émissaires d’assainissement A382
Sites patrimoniaux remarquables AC416
Plans de prévention des risques naturels PM111
Plans de prévention des risques technologiques PM39
Zones agricoles protégées A96
Dégagement aéronautique (aérodromes) T55
Mines et carrières I62
Défense contre les inondations (zones submersibles) EL2BIS1

Nombre de périmètres publiés par catégorie. Une servitude limite l’usage d’un terrain au profit d’un intérêt public : protection d’un monument, d’un captage, d’une ligne ou d’une canalisation, prévention d’un risque. Les reconnaître et les lire.

Autres règles à connaître à Cepoy

Zonage A/B/C: Zone B2 du zonage du logement (arrêté du 1er août 2014 modifié), qui conditionne plusieurs aides et dispositifs : prêt à taux zéro, logement locatif intermédiaire, plafonds de loyers et de ressources.
Taxe d’aménagement: Taux communal de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), part départementale de 2,5 %. Due sur les constructions soumises à autorisation, sur la surface taxable ; des secteurs majorés ou des exonérations peuvent exister (délibération en mairie).

Conséquences pour un terrain à Cepoy

Avant un achat ou des travaux À Cepoy, deux documents comptent : le plan de zonage, qui donne la zone de la parcelle (U, AU, A ou N), et le règlement écrit de cette zone, qui fixe les destinations admises, la hauteur, l’emprise au sol, l’implantation et le stationnement. Une zone U n’est pas pour autant constructible sans condition : les règles de la zone et les protections qui s’y superposent décident.

Ces protections, ce sont les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption urbain, les emplacements réservés et les prescriptions du document. Voir : comment savoir si un terrain est constructible.

La note d’un bien à Cepoy

Pour une parcelle précise à Cepoy, la note de renseignements d’urbanisme indique sa zone, les règles de construction lues dans le règlement écrit (hauteur, emprise au sol, implantation, stationnement…), les servitudes et droits de préemption qui la concernent et les autres périmètres publiés, avec la source et la date de chaque information. Qu’est-ce qu’une note de renseignements d’urbanisme ?

Questions fréquentes

Quel est le document d’urbanisme en vigueur à Cepoy ?

Cepoy est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 27/02/2020 (collectivité compétente : CA Montargoise et Rives du Loing (AME)). Il est publié au Géoportail de l’urbanisme (dernière évolution datée du 23/06/2026).

Le PLUi de Cepoy est-il en cours d’évolution ?

Aucune procédure en cours n’est signalée au 31/12/2024. Une procédure engagée depuis peut ne pas être connue : la mairie ou l’intercommunalité le confirme.

Quelles sont les zones du PLUi de Cepoy ?

Sur le territoire de Cepoy, le document publié compte 10 zones ou secteurs : zones agricoles 42 %, zones naturelles et forestières 37 %, zones urbaines 21 % de la surface. Les plus étendues : A, N, Ub2, Nv. La zone d’une parcelle se lit sur le plan de zonage.

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Cepoy ?

Le plan de zonage est publié au Géoportail de l’urbanisme : la carte de cette page le montre, et la note de renseignements d’urbanisme indique pour une parcelle sa zone, les règles relevées dans le règlement écrit et les autres périmètres qui la concernent, avec leurs sources.

Y a-t-il des emplacements réservés à Cepoy ?

Oui : le PLUi publié au Géoportail de l’urbanisme comporte 8 objets « emplacement réservé » sur le territoire de la commune. Un terrain concerné ne peut en principe recevoir de construction incompatible avec l’équipement prévu ; son propriétaire peut mettre la collectivité bénéficiaire en demeure de l’acquérir (droit de délaissement).

Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à Cepoy ?

Un périmètre de droit de préemption urbain est publié au Géoportail de l’urbanisme sur la commune. Avant la vente d’un bien situé dans ce périmètre, une déclaration d’intention d’aliéner est adressée à la mairie, et le titulaire du droit (commune ou intercommunalité) peut l’acquérir en priorité.

Quel est le taux de la taxe d’aménagement à Cepoy ?

Le taux communal est de 3 % (délibération applicable depuis le 01/01/2022), et la part départementale du Loiret de 2,5 %. La taxe est due pour les constructions, reconstructions et agrandissements soumis à autorisation ; elle se calcule sur la surface taxable multipliée par une valeur forfaitaire fixée chaque année, puis par ces taux. Des secteurs à taux majoré ou des exonérations peuvent exister : la délibération complète est consultable en mairie.

Faut-il une note d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme à Cepoy ?

La note rassemble, pour une parcelle, les informations d’urbanisme publiées et leurs sources ; c’est un document d’information. Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie et cristallise les règles pendant 18 mois.

Sources

Données publiques officielles, dont le Géoportail de l’urbanisme (état du 31/10/2026 : document, zonage, prescriptions, servitudes) et les données du ministère chargé de l’urbanisme (état au 31/12/2024), cartes © IGN, population INSEE. En cas de différence, le Géoportail de l’urbanisme fait foi : la vérification en direct ci-dessus l’interroge. Méthode et sources

Communes voisines

Girolles (45120)
Châlette-sur-Loing (45120)
Corquilleroy (45120)
Paucourt (45200)
Fontenay-sur-Loing (45210)
Montargis (45200)

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